物管行业2020年年报综述：高增长属性未改，竞争加剧分化继续-20210617-克而瑞证券-15页_737kb

物业管理行业2020年年报综述总结

核心内容概览

2020年，物业管理行业展现出较强的抗周期属性，在疫情背景下仍实现高增长。45家上市物管公司全年收入合计达1,350.6亿元，同比增长39.2%；归母净利润合计187.1亿元，同比增长65.5%。行业增速在港股申万二级行业中位列前三，显示出其稳健的发展态势。

主要观点

• 高增长属性未改：尽管受到疫情影响，物业管理行业依然保持较高的增长速度，尤其在业主增值服务方面表现突出。
• 竞争加剧分化继续：行业内部竞争加剧，导致市值和PE出现明显分化，二八定律更加明显。
• 并购整合加速：2020年上市物管公司并购笔数超50笔，同比增长42%，商誉大幅增长，显示出行业整合的趋势。
• 业主增值服务快速增长：基于社区场景的业主增值服务收入增速最快，但单位面积收入仍较低，说明该领域尚处于初期阶段。
• 经营效率提升：S,G&A占收入比例持续下降，显示公司运营效率提升；同时，经营性现金流净额大幅增长，显示公司现金流状况良好。
• 未来增长预期乐观：多家公司发布了高业绩指引，2021年净利润增速指引平均达50%，显示出管理层对未来发展的信心。

关键信息

财务数据

• 收入：2020年总收入1,350.6亿元，同比增长39.2%。
• 毛利率：平均毛利率29.4%，较2019年提升0.9个百分点。
• S,G&A费用占比：平均为11.1%，较2019年下降1.1个百分点。
• 归母净利润：合计187.1亿元，同比增长65.5%。
• 净现金：2020年账面净现金约1,105亿元，同比增长227.6%。
• ROE：2020年ROE中位值为20.1%，较2019年下降10.7个百分点。

经营数据

• 在管面积：45家上市物管公司合计在管面积约43亿方，同比增长35.7%。
• 收入构成：基础物管收入占比达59.2%，业主增值服务收入占比上升至17.4%，非业主增值服务下降至17.9%。
• 业主增值服务收入：2020年平均为7.9元/平方米·年，同比增长24.6%。
• 城市服务探索：越来越多的物管公司进入城市服务领域，以寻找新的增长点。

投资指引与市场表现

• 2021年净利润增速指引：平均值为50%，部分公司指引高达80%。
• 市值分化：前10大公司市值占板块总市值的78%，二八定律尤为明显。
• PE分化：2021年PE平均值为25.8x，关联房企排名前20的公司PE中位值为32.8x，排名51名及之后的公司PE中位值为12.9x。

风险提示

• 房企竣工不及预期：可能影响物管公司的收入来源。
• 并购整合不及预期：影响并购效果及协同效应。
• 增值服务探索不及预期：可能制约行业增长潜力。

行业趋势

• 扩张仍是重点：上市公司在管面积增速高于行业平均，显示扩张仍是主要策略。
• 科技赋能：有助于提升运营效率，降低S,G&A费用占比。
• 未来增长曲线：多数公司对未来3-5年有明确的增长目标，显示出对行业前景的乐观态度。

评级指南

• 推荐：行业基本面向好，预期跑赢基准指数10%以上。
• 中性：行业基本面稳定，预期跟随基准指数。
• 回避：行业基本面向淡，预期跑输基准指数10%以上。

总结

物业管理行业在2020年表现出强劲的增长势头，尤其是在业主增值服务领域。随着行业整合的加速和科技赋能的推进，公司运营效率持续提升。然而，行业内部竞争加剧，导致市值和PE出现明显分化。未来，随着更多公司进入城市服务领域，行业增长潜力将进一步释放，但同时也需警惕并购整合不及预期、增值服务探索不足等风险。