20210617-克而瑞证券-物管行业2020年年报综述_高增长属性未改_竞争加剧分化继续_15页_1mb

物业管理行业2020年年报综述总结

核心内容

2020年物业管理行业展现出强劲的增长势头，尽管受到疫情影响，但仍保持高增长态势。行业整体抗周期属性明显，收入和利润均实现快速增长。随着行业整合加速，上市公司通过并购扩大规模，推动业务多元化发展，特别是在业主增值服务和城市服务领域。

主要观点

• 行业增长强劲：2020年，45家上市物管公司总收入达1,350.6亿元，同比增长39.2%；归母净利润合计187.1亿元，同比增长65.5%。行业增速在港股申万二级行业中位列前三。
• 经营效率提升：毛利率提升至29.4%，S,G&A费用占收入比例下降至11.1%，显示公司运营效率持续改善。
• 在管面积扩张：45家上市物管公司2020年在管面积合计约43亿方，同比增长35.7%，高于行业平均增速。
• 业主增值服务崛起：业主增值服务收入增速最快，达60.6%；在管面积中，每平米业主增值服务收入平均值为7.9元/年，同比增长24.6%。
• 行业整合加速：2020年上市物管公司并购笔数超50笔，同比增长42%；商誉合计约146.6亿元，同比增长107.2%，显示行业整合力度加大。
• 估值分化显著：2021年PE平均值为25.8x，但行业内部分化明显，前10大公司占据总市值的78%。
• 未来增长指引积极：2021年净利润增速指引平均值达50%，部分公司如世茂服务、恒大物业等给出更高的增长预期。
• 风险提示：存在房企竣工不及预期、并购整合不及预期、增值服务探索不及预期等风险。

关键信息

财务表现

• 总收入：1,350.6亿元，同比增长39.2%
• 归母净利润：187.1亿元，同比增长65.5%
• 毛利率：29.4%，较2019年提升0.9个百分点
• S,G&A费用占比：11.1%，较2019年下降1.1个百分点
• 经营性现金流净额：271.2亿元，同比增长98.3%
• 账面净现金：1,105亿元，同比增长227.6%
• ROE中位值：20.1%，较2019年下降10.7个百分点

经营数据

• 在管面积：43亿方，同比增长35.7%
• 基础物管收入占比：59.2%
• 业主增值服务收入占比：17.4%，较2019年提升3.5个百分点
• 非业主增值服务收入占比：17.9%，较2019年下降0.9个百分点
• 高增长公司：如世茂服务、雅生活服务、华发物业等，收入增速超过90%

估值与市场表现

• 总市值：约9,392亿港元，前10大公司占78%
• 2021年PE中位值：22.6x
• PE分化：关联房企排名前20的公司PE中位值为32.8x，排名21-50的为14.7x，排名51名及之后的为12.9x

并购与整合

• 并购数量：2020年超50笔，同比增长42%
• 商誉增长：2020年商誉合计约146.6亿元，同比增长107.2%
• 并购风险：投后整合效果和协同效应是评估并购成功与否的关键

增值服务与城市服务

• 业主增值服务：增速快但坪效低，仅有4家公司每平米收入超过10元/年
• 城市服务：越来越多物管公司进入该领域，以寻求第二增长曲线

未来展望

• 2021年业绩指引：平均净利润增速为50%，部分公司指引更高
• 行业分化：二八定律愈加明显，头部公司更具增长潜力
• 风险提示：需关注房企交付、并购整合和增值服务探索不及预期的风险

总结

物业管理行业在2020年展现出强劲的抗周期能力和高增长属性，尤其是在疫情背景下。随着行业整合加速和业主增值服务的崛起，行业格局正在发生变化。尽管存在一定的风险，但整体前景依然乐观，未来并购市场预计仍会火热，行业集中度进一步提升。