物管行业2019年年报综述及2020年市场展望：业绩亮眼，投资风口持续_31页_1mb

物业管理行业2019年年报综述及2020年市场展望总结

核心内容

2020年5月14日发布的报告指出，物业管理行业在2019年表现强劲，收入和净利润均实现超过40%的同比增长，展现出良好的成长性。2020年市场预期继续保持增长态势，行业资本窗口期持续开放，预计收入和净利润增速分别为37.6%和33.5%。同时，行业估值水平下降，但整体仍保持较高水平，部分公司因高估值而加速上市融资，通过并购实现规模扩张。

主要观点

• 2019年业绩亮眼：上市物管公司2019年总收入562.3亿元，同比增长44.6%；归母净利润71.3亿元，同比增长46.2%。净现金同比增长76.7%，现金充裕，抗风险能力强。
• 在管面积增长显著：2019年在管面积合计22.8亿平方米，同比增长28.8%，高于全国平均水平。其中，有克而瑞百强房企背景的物管公司在管面积增速最快，达到42.4%。
• 增值服务成为增长亮点：2019年业主增值服务收入达79.4亿元，同比增长61.0%，占总收入比例提升至14.1%。增值服务收入增速高于基础物业管理服务。
• 资本化加速，规模为王：2020年预计至少有10家物管公司上市，融资总额约49.8亿元，为2019年同期的两倍。物管公司通过IPO、可转债、增发等方式进行融资，推动规模扩张。
• 行业分化明显：大型物管公司注重非住宅领域和增值服务拓展，中小物管公司更多依赖并购实现规模增长。未来物管公司的发展策略趋于分化。

关键信息

2019年财务数据回顾

1. 收入：24家上市物管公司2019年总收入562.3亿元，平均收入23.4亿元，中位数12.5亿元。收入增速达44.6%，其中碧桂园服务增速最快，达106.3%。
2. 净利润：2019年归母净利润71.3亿元，同比增长46.2%。平均归母净利润率12.7%，较2016年持续提升。
3. 分红：整体分红比例达36.7%，21家公司有分红计划，其中15家分红比例超过30%。
4. ROE：平均ROE为24.1%，较2018年有所下降，但整体仍处于较高水平。
5. 净现金：净现金合计346.1亿元，同比增长76.7%，净增150.2亿元。

2019年经营数据回顾

1. 在管面积：合计22.8亿平方米，同比增长28.8%。其中，有强地产背景的公司增速领先，非住宅和第三方占比上升。
2. 收入结构：物业管理服务收入占比下降至62.5%，增值服务收入占比上升至14.1%。
3. 发展策略分化：大型公司拓展非住宅和增值服务，中小公司依赖并购。

2020年预测

1. 收入：预计2020年总收入876.7亿元，同比增速37.6%。
2. 净利润：预计2020年归母净利润99.5亿元，同比增速33.5%。
3. 在管面积：预计2020年在管面积达28.6亿平方米，同比增速25.5%。
4. 市场表现：2020年年初至今物管板块股价平均涨幅33.6%，高于恒生指数跌幅14.2%。总市值达3,638亿元，增长53.8%。
5. PE估值：2019年平均PE为40.1x，2020年为30.3x。不同类型的物管公司估值分化明显，有强地产背景的公司估值更高。

投资建议

• 重点推荐公司：碧桂园服务、永升生活服务、彩生活。
• 风险提示：关联地产公司竣工不及预期、增值服务业务开展不及预期、并购市场竞争激烈。

未来发展策略汇总

• 大型物管公司：注重非住宅领域及增值服务拓展，如碧桂园服务、保利物业、绿城服务等。
• 中小物管公司：主要依赖并购实现规模扩张，如永升生活服务、奥园健康、蓝光嘉宝服务等。
• 增值服务：成为物管公司增长的重要驱动力，部分公司已实现显著增长。

市场表现

• 股价表现：2020年年初至今物管板块平均涨幅33.6%，高于恒生指数跌幅14.2%。
• 流动性：物管股换手率高于所在大盘，显示资本市场关注度上升。
• 融资情况：2020年年初至今物管公司融资约49.8亿元，为2019年同期的两倍。

并购情况

• 2020年并购：共发生10起并购，合计支付对价5.9亿元，其中7起为物业管理公司并购，3起与增值服务相关。
• 并购趋势：持续活跃，疫情并未抑制并购热情，未来预计更多并购发生。

上市热潮

• 已上市公司：截至2020年5月，26家物管公司上市。
• 未来上市：建业新生活已通过聆讯，正荣服务、星盛商业、宋都服务、金融街物业和弘阳服务已递表。
• 房企分拆计划：世茂房地产、阳光城、合景泰富等房企有分拆物业上市的计划。

总结

物业管理行业在2019年表现强劲，收入和净利润均实现显著增长，且在管面积持续扩张。2020年行业前景乐观，资本窗口期继续开放，业绩和规模仍有望保持双位数增长。物管公司通过多元化发展、收并购和增值服务拓展，逐步摆脱对关联房企的依赖，向市场化发展。在估值方面，有强地产背景的公司估值更高，而彩生活因低估值可能成为价值洼地。投资建议中，重点推荐碧桂园服务、永升生活服务和彩生活，以把握行业高确定性和高收益机会。