物管行业系列报告之三：规模效应下，科技赋能持续降低成本提升业主满意度-20200514-兴业证券-14页_838kb

房地产开发行业研究报告总结

核心内容

本报告聚焦于物业管理行业的科技赋能发展趋势，分析其在智慧物业场景中的应用进展，以及科技投入对行业运营效率、成本控制与业主满意度的影响。报告指出，随着物联网、人工智能等技术的快速发展，物业管理行业正逐步从传统劳动密集型模式向科技运营型企业转型，提升资本回报率并增强行业竞争力。

主要观点

• 科技赋能提升资本回报：物管行业通过轻资产运营模式和科技赋能，显著提高了资本回报率。科技投入不仅降低人力成本，还提升了业主满意度，成为行业长期发展的关键驱动力。
• 智慧物业四大场景：智慧物业主要应用于安防系统、环保卫生、设备管理及社区智慧平台，其中社区智慧平台与业主增值服务密切相关，未来增长潜力大。
• 主流物管公司科技布局广泛：包括碧桂园服务、绿城服务、招商积余等头部企业，均在四大场景中进行了广泛布局，推动了智能化服务的落地。
• 科技投入持续增长：科技投入已形成行业共识，主流企业每年科技投入占营收比例约1%，部分企业如招商积余和绿城服务投入力度较大。
• 知识产权成为竞争优势：科技投入转化为专利和软件著作权，为物管企业构建了技术壁垒和竞争优势。
• 科技投入降低人工成本：估算显示，科技赋能可为物管企业节省约3.59%的营业成本，提升管理效率与单位面积创收能力。
• 投资建议：推荐物管行业龙头招商积余，因其在科技投入和知识产权方面表现突出，未来增长空间较大。

关键信息

重点公司及评级

公司名称	2020E	2021E	评级
招商积余	0.58	0.76	审慎增持
新大正	1.77	2.18	审慎增持

科技投入与成本节约

• 智慧物业预计为每个企业节省平均1.1万安保人员和0.4万保洁人员。
• 科技赋能可降低营业成本约3个百分点。
• 招商积余单位在管面积科技投入为0.31元/平方米，绿城服务为0.56元/平方米。

专利与软件著作权情况

公司名称	专利（件）	软件（件）	合计（件）
招商积余	38	45	83
绿城服务	9	9	18
保利物业	26	35	61
碧桂园服务	18	76	94
其他企业	多数未披露	详见图表	多数未披露

科技投入转化

• 招商积余研发投入年均增长率为20%，近三年平均研发费用为14亿元。
• 绿城服务、碧桂园服务、保利物业、招商积余在科技投入方面领先，尤其在安防系统、设备管理、智慧平台等场景应用较多。

投资建议

• 推荐：物管行业在规模效应和科技赋能下，正逐步实现从低附加值向高附加值转型。
• 重点推荐：招商积余作为行业龙头，科技投入和知识产权积累显著，未来发展空间广阔。
• 风险提示：人工成本上升过快或科技投入产出效率低可能影响行业整体表现。

结构化分析

1. 智慧物管四大场景

• 安防系统：智能门禁、无人化停车、智能监控等技术广泛应用，提升安全性与效率。
• 环保卫生：智能机器人、环境监测等技术助力自动化保洁与环境管理。
• 设备管理：智能设备监控与云平台管理提高设备使用效率和管理能力。
• 社区智慧平台：整合线上线下服务，提供丰富的业主增值服务，提升用户体验。

2. 科技投入与资本回报

• 科技投入占营收比例约1%，部分企业如招商积余、绿城服务投入较高。
• 科技投入与在管面积结合，单位面积科技投入超过0.2元/平方米，表明行业智能化水平不断提升。

3. 知识产权与竞争优势

• 招商积余、碧桂园服务、永升生活服务在专利和软件著作权方面表现突出。
• 安防系统和设备管理是知识产权成果集中的领域，助力企业构建技术壁垒。

4. 成本节约与效率提升

• 科技赋能预计节省约3.59%的营业成本，提升单位面积管理效率。
• 智能化设备和系统替代部分人工岗位，提高企业整体运营效率。

5. 业主增值服务潜力

• 社区智慧平台为业主提供线上生活服务、金融理财、教育、健康等多样化服务。
• 通过引入第三方高品质服务，拓宽收入来源，实现高质量服务与高回报的双赢。

总结

物业管理行业正通过科技赋能实现效率提升与成本节约，推动行业向高附加值转型。头部企业如招商积余、绿城服务等在科技投入、知识产权积累及增值服务拓展方面表现突出，具备较强的行业竞争力。随着技术的进一步成熟和应用场景的拓展，物管行业有望实现持续增长与盈利能力提升。