20260329-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W12_本周二手房成交同比+1.1_上海单月成交接近近年高点_14页_1mb

房地产开发行业周报总结

核心内容

本周房地产行业数据显示，核心城市二手房市场出现积极信号，新房市场则呈现分化趋势。整体来看，房地产相关股票表现弱于大盘，但部分优质房企表现优于行业平均水平。

主要观点

• 二手房市场：上海单月二手房成交接近近年高点，3月28日单日成交1585套，为2022年以来最高。预计3月整月成交或突破3万套。北京和深圳二手房成交套数及价格也出现一定回升。
• 新房市场：本周30个城市新房成交面积为227.7万平方米，环比提升16.1%，但同比下降6.7%。其中，样本三线城市新房成交面积环比增长显著，但同比降幅较大。
• 股票表现：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.4%，在31个申万一级行业中排名第22名。部分个股涨幅显著，如西藏城投、*ST坊展等，而京蓝科技、合肥城建等跌幅较大。
• 信用债市场：本周房企信用债发行14只，环比减少3只，净融资额为-48.85亿元，融资成本有升有降，部分房企发行利率较之前有所下降。
• 投资建议：维持行业“增持”评级，认为政策仍是主导因素，配置方向可选地产开发、地方国企/城投、中介及物业板块。

关键信息

二手房成交数据

• 上海：3月（截至3.28）二手房成交套数为27733套，日均成交量991套，同比+4.5%。3月28日单日成交1585套，为2022年以来最高，预计整月成交或突破3万套。
• 北京：3月二手房成交套数为17153套，日均成交量613套，同比-1.3%。
• 深圳：3月二手房成交套数为4671套，日均成交量167套，同比-17.0%。
• 价格趋势：2月上海、北京成交价环比小幅回升，深圳微降0.4%。

新房成交数据

• 30个城市：本周新房成交面积227.7万平方米，环比+16.1%，同比-6.7%。其中一线城市新房成交面积54.6万方，环比+9.1%，同比-10.2%；二线城市124.8万方，环比+15.7%，同比+10.2%；三线城市48.2万方，环比+26.5%，同比-30.9%。
• 12周累计数据：样本30城新房成交面积1538.9万方，同比-29.6%。其中一线城市427.4万方，同比-23.6%；二线城市783.1万方，同比-24.0%；三线城市328.4万方，同比-44.9%。

行情回顾

• 申万房地产指数：累计变动幅度-1.4%，落后沪深300指数0.01个百分点。
• 涨幅前五个股：西藏城投（+21.8%）、*ST坊展（+21.8%）、*ST新城（+11.9%）、上实发展（+10.7%）、阳光股份（+8.6%）。
• 跌幅前五个股：京蓝科技（-15.6%）、合肥城建（-9.5%）、华鑫股份（-7.6%）、万泽股份（-7.6%）、广汇物流（-7.0%）。

重点房企表现

• 涨幅前五：禹洲集团（+33.1%）、时代中国控股（+12.9%）、佳兆业（+12.8%）、绿景中国地产（+6.9%）、碧桂园（+1.6%）。
• 跌幅前五：中梁控股（-12.7%）、龙湖集团（-9.8%）、融创中国（-9.4%）、世联行（-7.7%）、我爱我家（-7.6%）。

信用债发行情况

• 发行规模：本周共发行房企信用债14只，规模103.01亿元，环比减少5.33亿元。
• 主体评级：以AAA为主（61.0%）。
• 债券类型：私募债、一般中期票据为主要构成。
• 期限：以3-5年、5年以上为主。
• 利率变化：部分债券利率较之前发行的同类型同期限债券有所下降。

投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级。
• 配置方向：
  1. 地产开发：H股包括绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股包括滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。
  2. 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展。
  3. 中介：贝壳-W。
  4. 物业：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。

风险提示

• 政策落地不及预期。
• 需求复苏不及预期。
• 房企出险风险蔓延。