> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产开发行业周报总结（2026W13） ## 核心内容 2026年一季度全国土地市场在较低基数上继续负增长，住宅用地供应和成交面积同比分别下降23.8%和25.9%，土地出让金同比下降45.7%。尽管整体疲弱，但部分核心城市仍出现高溢价地块成交，如广州马场一期（越秀地产，26.6%溢价）和杭州上城区城东新城（保利，51%溢价）。TOP100房企拿地金额同比下降49.4%，显示房企拿地策略趋于保守，聚焦核心地段。 ## 主要观点 1. **土地市场表现**： - 一季度土地市场整体疲弱，但核心地段仍存在高溢价成交。 - 房企拿地能力分化明显，头部企业仍具备较强拿地实力。 - 全国土地市场呈现高度分化格局。 2. **房地产市场行情**： - 本周申万房地产指数累计下跌5.4%，排名31个申万一级行业第29名。 - 新房成交面积环比上升31.3%，但同比下降5.6%。 - 一线城市新房成交面积环比大幅上升103.7%，同比上升57.9%；二线城市环比微增2.7%，同比下降8.3%；三线城市环比上升23.6%，但同比下降43.5%。 - 二手房成交面积环比下降3.8%，同比下降4.1%。一线城市二手房成交面积环比微降1.7%，二线城市下降5.5%，三线城市下降5.8%。 3. **信用债市场动态**： - 本周房企信用债发行3只，环比减少11只；发行规模24.5亿元，环比减少78.51亿元。 - 总偿还量209.57亿元，环比增加57.71亿元，净融资额为-185.07亿元。 - 发行债券主体评级以AAA为主，债券类型以中期票据为主，期限以5年以上为主。 4. **政策动向**： - 地方政策持续放松，如武汉扩大异地公积金贷款范围、海南支持子女购房提取公积金、杭州提高公积金贷款额度、合肥增加公积金提取用途等。 - 上海推进“住房收购置换”模式，以盘活存量房并筹措保障性租赁住房。 5. **投资建议**： - 维持房地产行业“增持”评级。 - 建议关注： - **地产开发**：H股包括绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股包括滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。 - **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展。 - **中介**：贝壳-W。 - **物业**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 - 行业竞争格局持续优化，头部国央企及部分优质民企仍具优势，一二线城市受益于供给侧政策。 ## 关键信息 - **政策导向**：政策受基本面倒逼进入深水区，预计力度超过2008、2014年，未来仍以政策为核心主导力量。 - **市场表现**：房地产板块作为早周期指标，具备经济风向标作用。 - **风险提示**： - 政策落地不及预期 - 需求复苏不及预期 - 房企出险风险蔓延 ## 重点城市成交情况 ### 新房成交（商品住宅口径） - **本周数据**：30城新房成交面积301.1万方，环比+31.3%，同比-5.6%。 - 一线城市：111.3万方，环比+103.7%，同比+57.9%。 - 二线城市：128.7万方，环比+2.7%，同比-8.3%。 - 三线城市：61.1万方，环比+23.6%，同比-43.5%。 - **累计数据（13周）**：30城共计1841.7万方，同比-26.5%。 - 一线城市：538.7万方，同比-14.5%。 - 二线城市：912.3万方，同比-22.0%。 - 三线城市：390.7万方，同比-44.5%。 ### 二手房成交（商品住宅口径） - **本周数据**：15城二手房成交面积248.5万方，环比-3.8%，同比-4.1%。 - 一线城市：114.9万方，环比-1.7%。 - 二线城市：100.4万方，环比-5.5%。 - 三线城市：33.2万方，环比-5.8%。 - **累计数据（13周）**：15城共计2436.1万方，同比-1.9%。 - 一线城市：1069.3万方，同比-2.0%。 - 二线城市：993.1万方，同比-7.3%。 - 三线城市：373.7万方，同比+16.4%。 ## 行情回顾 - **申万房地产指数**：本周累计下跌5.4%，落后沪深300指数4.00个百分点。 - **涨幅前五**：乾景园林（+24.7%）、宁波富达（+10.5%）、京能置业（+9.6%）、中国国贸（+4.7%）、荣丰控股（+4.3%）。 - **跌幅前五**：万方发展（-22.3%）、*ST坊展（-18.9%）、卧龙地产（-18.8%）、*ST新城（-18.3%）、沙河股份（-17.2%）。 ## 投资策略 - **配置逻辑**：政策主导，配置地产相当于配置经济风向标。 - **关注方向**： - **地产开发**：优先选择一线及部分二线城市的优质房企。 - **地方国企/城投/化债**：关注地方性政策推动下的城投平台。 - **中介及物业**：贝壳-W及主要物业企业如华润万象生活、招商积余等具备跟涨潜力。 ## 风险提示 - 政策执行力度不足 - 需求端复苏缓慢 - 房企流动性风险加剧