20260405-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W13_本周二手房成交同比-4.1_一季度土地市场在较低基数上负增_15页_1mb

报告摘要

房地产开发行业周报总结（2026W13）

核心内容

2026年一季度全国土地市场在较低基数上继续负增长，住宅用地供应和成交面积同比分别下降23.8%和25.9%，土地出让金同比下降45.7%。尽管整体疲弱，但部分核心城市仍出现高溢价地块成交，如广州马场一期（越秀地产，26.6%溢价）和杭州上城区城东新城（保利，51%溢价）。TOP100房企拿地金额同比下降49.4%，显示房企拿地策略趋于保守，聚焦核心地段。

主要观点

土地市场表现：
- 一季度土地市场整体疲弱，但核心地段仍存在高溢价成交。
- 房企拿地能力分化明显，头部企业仍具备较强拿地实力。
- 全国土地市场呈现高度分化格局。
房地产市场行情：
- 本周申万房地产指数累计下跌5.4%，排名31个申万一级行业第29名。
- 新房成交面积环比上升31.3%，但同比下降5.6%。
- 一线城市新房成交面积环比大幅上升103.7%，同比上升57.9%；二线城市环比微增2.7%，同比下降8.3%；三线城市环比上升23.6%，但同比下降43.5%。
- 二手房成交面积环比下降3.8%，同比下降4.1%。一线城市二手房成交面积环比微降1.7%，二线城市下降5.5%，三线城市下降5.8%。
信用债市场动态：
- 本周房企信用债发行3只，环比减少11只；发行规模24.5亿元，环比减少78.51亿元。
- 总偿还量209.57亿元，环比增加57.71亿元，净融资额为-185.07亿元。
- 发行债券主体评级以AAA为主，债券类型以中期票据为主，期限以5年以上为主。
政策动向：
- 地方政策持续放松，如武汉扩大异地公积金贷款范围、海南支持子女购房提取公积金、杭州提高公积金贷款额度、合肥增加公积金提取用途等。
- 上海推进“住房收购置换”模式，以盘活存量房并筹措保障性租赁住房。
投资建议：
- 维持房地产行业“增持”评级。
- 建议关注：
  - 地产开发：H股包括绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股包括滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。
  - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展。
  - 中介：贝壳-W。
  - 物业：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
- 行业竞争格局持续优化，头部国央企及部分优质民企仍具优势，一二线城市受益于供给侧政策。

关键信息

政策导向：政策受基本面倒逼进入深水区，预计力度超过2008、2014年，未来仍以政策为核心主导力量。
市场表现：房地产板块作为早周期指标，具备经济风向标作用。
风险提示：
- 政策落地不及预期
- 需求复苏不及预期
- 房企出险风险蔓延

重点城市成交情况

新房成交（商品住宅口径）

本周数据：30城新房成交面积301.1万方，环比+31.3%，同比-5.6%。
- 一线城市：111.3万方，环比+103.7%，同比+57.9%。
- 二线城市：128.7万方，环比+2.7%，同比-8.3%。
- 三线城市：61.1万方，环比+23.6%，同比-43.5%。
累计数据（13周）：30城共计1841.7万方，同比-26.5%。
- 一线城市：538.7万方，同比-14.5%。
- 二线城市：912.3万方，同比-22.0%。
- 三线城市：390.7万方，同比-44.5%。

二手房成交（商品住宅口径）

本周数据：15城二手房成交面积248.5万方，环比-3.8%，同比-4.1%。
- 一线城市：114.9万方，环比-1.7%。
- 二线城市：100.4万方，环比-5.5%。
- 三线城市：33.2万方，环比-5.8%。
累计数据（13周）：15城共计2436.1万方，同比-1.9%。
- 一线城市：1069.3万方，同比-2.0%。
- 二线城市：993.1万方，同比-7.3%。
- 三线城市：373.7万方，同比+16.4%。