20220609-光大证券-REITs专题研究报告之三_首批公募REITs上市后表现及投资收益分析_20页_703kb

首批公募REITs上市后表现及投资收益分析总结

核心内容

本报告分析了首批公募REITs上市一年后的表现，包括年报业绩、二级市场价格走势及投资收益性价比。旨在为投资者提供关于公募REITs的综合评估和投资建议。

主要观点

1. 首批公募REITs年报业绩表现

   • 多数公募基建REITs在营收及利润层面优于往期，且普遍好于预期。
   • 可供分配金额表现良好，体现了较高的分红水平。
   • 估值方面，特许经营权类REITs整体下降，而产权类REITs有所上升。

2. REITs二级市场表现

   • 公募基建REITs与股市及债市相关性较低，具备一定的风险对冲功能。
   • 二级市场价格走势可分为四个阶段：上市首日上涨、随后成交冷淡、之后活跃度回升、最后因溢价风险被临时停牌导致回调。
   • 价格波动主要受市场情绪、投资者风险偏好和宏观经济等因素影响。
   • 二级市场价格存在较大偏离，需谨慎判断入场时机。

3. REITs投资收益性价比分析

   • 使用年报估值和二级市场价格分别测算IRR，发现部分REITsIRR较高，尤其是中航首钢绿能REIT和富国首创水务REIT。
   • 二级市场价格与IRR存在一定的偏离，说明当前市场定价可能不完全反映实际价值。
   • 随着流动性释放和可流通规模增加，二级市场价格可能趋于理性。

关键信息

1. 首批公募REITs年报业绩分析

2. REITs二级市场表现

• 价格走势阶段划分：

  • 第一阶段（2021年6月21日）：价格整体上涨，成交活跃。
  • 第二阶段（2021年6月22日—8月下旬）：成交冷淡，价格低位震荡。
  • 第三阶段（2021年8月下旬—2022年2月中旬）：活跃度回升，价格向好。
  • 第四阶段（2022年2月中旬—2022年6月6日）：因溢价风险被临时停牌，价格回调。

• 不同类别REITs溢价率：

  • 环保类REITs溢价率高于仓储物流类REITs。
  • 仓储物流类REITs涨幅高于产业园区类REITs。
  • 高速公路类REITs价格上涨最不明显。

3. REITs投资收益性价比分析

• IRR测算：

  • 使用年报估值测算的IRR情况：
    • 中航首钢绿能REIT和富国首创水务REIT的IRR在9只REITs中较高。
    • 以现金流增速为基准，不同REITs的IRR差异较大。
  • 使用二级市场价格测算的IRR情况：
    • 二级市场价格与IRR存在明显偏离，部分REITs的IRR低于以年报估值测算的水平。
    • 二级市场存在价格泡沫，此时入场可能并非最佳时机。

• 流动性与价格波动：

  • 随着首批公募REITs上市满一年，流动性进一步释放，价格波动可能趋于稳定。
  • 可流通规模较小带来的价格弹升效应将有所收敛。

风险提示

1. 政策风险：相关政策可能未达预期，影响REITs市场的发展。
2. 不可抗力风险：外部环境变化可能带来不确定性，如疫情、经济波动等。

附录

• 分析师信息：

  • 张旭：执业证书编号 S0930516010001，电话 010-58452066，邮箱 zhang_xu@ebscn.com
  • 董乃睿：联系人，电话 010-56513033，邮箱 dongnr@ebscn.com

• 行业及公司评级体系：

  • 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上
  • 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%至15%
  • 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%
  • 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%至15%
  • 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上
  • 无评级：因信息不足或重大不确定性事件无法给出明确评级

• 基准指数：

  • A股主板：沪深300指数
  • 中小盘：中小板指
  • 创业板：创业板指
  • 新三板：新三板指数
  • 港股：恒生指数

特别声明

• 光大证券研究所基于合法合规信息进行研究，不保证信息的准确性和完整性。
• 报告内容可能随市场变化而调整，不构成投资建议。
• 投资者应自行评估风险，谨慎决策。
• 报告可能涉及利益冲突，不应作为唯一依据。