20230406-国盛证券-固定收益点评_持有人集中度提升_经营分化明显——公募REITs年报提供了哪些新信息__18页_774kb

公募REITs年报分析总结

核心内容概览

2022年，公募REITs市场共发行13只产品，截至2023年4月5日，累计上市27只，存续总市值达967.68亿元。全年REITs表现分化显著，部分产品涨幅较高，部分则出现下跌。年报提供了更多增量信息，包括EBITDA完成度、可供分配金额、具体项目经营情况以及持有人结构变化等。

主要观点

• 表现分化：2022年REITs整体表现分化，涨幅前五为鹏华深圳能源REIT、国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、华夏北京保障房REIT，跌幅前五为华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT、富国首创水务REIT、华夏中国交建高速REIT、建信中关村产业园REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT。
• EBITDA完成情况：14只REITs超额完成EBITDA，8只未达预期。其中，高速类REITs完成度普遍低于预期，生态环保类REITs中富国首创水务REIT因季节性、降水量及项目事件影响表现不佳。
• 可供分配金额：14只REITs超额完成可供分配金额，6只未达预期。特许经营权类REITs整体表现低于产权类REITs。
• 宏观经济影响：园区类REITs受宏观经济放缓影响，出租率整体下滑，但部分项目通过租金减免等方式缓解影响。
• 持有人结构变化：机构投资者持有份额占比提高，个人投资者占比高的产品成交更为活跃，前十大持有人集中度提高。

关键信息

1. EBITDA完成情况

• 超额完成：12只REITs超额完成EBITDA，如国泰君安临港创新产业园REIT完成度达141.52%，鹏华深圳能源REIT完成度达156.99%。
• 未达预期：8只REITs未达预期，其中5只为高速类，1只为博时招商蛇口产业园REIT。

2. 可供分配金额

• 超额完成：14只REITs超额完成可供分配金额，如中航首钢绿能REIT完成度达134.64%，国泰君安东久新经济REIT完成度达128.80%。
• 未达预期：6只REITs未达预期，其中5只为高速类。

3. 具体项目经营情况

高速公路类REITs

• 通行量下降：全年通行量均有下降，浙商沪杭甬REIT降幅最小（-3.3%），平安广州广河REIT降幅最大（-25.42%）。
• 业绩表现：多数高速类REITs年化EBITDA完成度低于100%，主要受通行量下降影响。

生态环保类REITs

• 富国首创水务REIT：受季节性、降水量及项目异常事件影响，年化EBITDA完成度为82.76%。
• 中航首钢绿能REIT：生活垃圾处理量增加，厨余垃圾处理量减少，收到可再生能源电价附加补助，但该补助将在5年后取消。

园区类REITs

• 出租率下滑：整体出租率受到宏观经济影响而下滑，但部分项目通过租金减免等措施化解影响。
• 表现差异：华夏合肥高新产园REIT表现最佳，完成度达169.56%；博时招商蛇口产业园REIT表现最差，完成度为88.61%。

仓储物流类REITs

• 稳定运营：出租率维持高位，租金稳定增长。红土盐田港REIT和中金普洛斯REIT表现良好，完成度分别为107.29%和105.66%。

保障性租赁住房类REITs

• 稳健运营：出租率均在95%以上，中金厦门安居REIT完成度为126.95%，红土创新深圳人才安居REIT完成度为128.26%，华夏北京保障房REIT完成度为138.57%。

清洁能源类REITs

• 表现突出：鹏华深圳能源REIT因电量及电价超预期，完成度达119.89%。

4. 持有人结构变化

• 机构占比提高：大部分REITs的机构投资者持有份额占比提高，平均上升2.43%。
• 个人投资者活跃：个人投资者占比高的产品成交更为活跃，流通市值与个人投资者占比呈反向关系。
• 集中度提升：前十大持有人集中度提高，部分产品个人投资者占比下降。

5. 底层资产估值情况

• 产权类REITs：整体估值有所提升，博时招商蛇口REIT估值下降。
• 特许经营权类REITs：表现分化，部分产品估值下降。

风险提示

• 政策变化可能影响REITs表现。
• 项目运营可能超预期或不及预期。
• 披露口径可能存在偏差。

附录

• 图表目录：包含EBITDA完成情况、可供分配金额、通行量、出租率、财务数据等图表。
• 相关研究：列出多篇相关研究报告，供进一步参考。

总结

2022年公募REITs市场表现分化明显，部分产品超额完成业绩，部分则受宏观经济影响表现不佳。年报提供了更丰富的数据，揭示了EBITDA完成情况、可供分配金额、具体项目经营情况及持有人结构变化等关键信息。整体来看，市场仍保持稳定，但需关注政策变化及项目运营风险。