首批公募REITs发行看点全解析-20210527-华泰证券-22页_1mb

报告摘要

首批公募REITs发行看点全解析总结

核心内容

首批九单公募REITs将于近期发行上市，其底层资产涵盖重点区域及补短板行业，包括产业园区、仓储物流、高速公路、污水处理和垃圾处理等。这些项目均采用“公募基金+ABS”交易结构，通过资产支持专项计划实现对项目公司股权和债权的穿透持有，从而实现基础设施资产证券化。

公募REITs的投资收益来源于资产端和产品端。资产端关注高派息率、资产扩募机会；产品端则关注二级市场价格波动。整体而言，公募REITs具有稳定收益、抗通胀及降低不动产投资门槛的优势，是一种风险收益适中的金融产品。

主要观点

重点区域和行业
批准的九只REITs主要聚焦于粤港澳大湾区、长三角等重点区域，涉及交通、污染管理等补短板行业。其中，产业园区和仓储物流是主要的非特许经营项目，而高速公路、污水处理、垃圾处理等为特许经营项目。
交易结构与运作机制
公募REITs采用“公募基金+ABS”结构，通过资产支持专项计划持有项目公司100%股权和债权。在实际操作中，分为SPV间接持有和SPV与项目公司反向吸收合并两种方式。基金管理人、原始权益人和基金持有人大会在REITs结构中占据核心地位。
定价与估值
首批公募REITs采用收益法估值，主要使用自由现金流贴现法。现金流预测、折现率选择及项目预测期是估值模型的核心要素。折现率通常采用加权平均资本成本法或房地产报酬率法，根据项目性质不同有所差异。
收益来源
- 高派息率：基础设施REITs以稳定现金流为主要派息来源，派息率通常高于股票和债券。
- 资产扩募：优质资产并购有助于提升REITs单位净值。
- 二级市场波动：受市场情绪、流动性等因素影响，公募REITs价格在短期内可能产生波动。
投资者参与方式
投资者可通过一级市场和二级市场参与公募REITs。一级市场包括战略投资者、网下投资者和公众投资者，二级市场则支持竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等多种方式。

关键信息

一级市场参与方式

战略投资者：原始权益人或其关联方需认购不少于20%的份额，实际配售比例普遍超过监管下限，如富国首创水务REITs战略配售比例达76%。
网下投资者：需通过网下发行电子平台参与询价与认购，报价需在交易所规定的范围内。
公众投资者：可通过场内或场外基金销售机构认购，无锁定期限制。

二级市场交易机制

交易方式：包括竞价交易、大宗交易、报价交易、询价交易、指定对手方交易和协议交易。
交易时间：竞价交易为上交所交易时间，固收平台交易时间略有不同。
交易单位：竞价交易为100份或其整数倍，固收平台交易为1000份或其整数倍。
涨跌幅限制：上市首日为30%，非首日为10%。

项目估值与收益

估值方法：采用收益法，以自由现金流贴现法为主。
现金流预测：基于基期预测及未来假设，通常包括收入、成本及调整项。
折现率选择：常用加权平均资本成本法（WACCBT）或房地产报酬率法。
派息率：特许经营项目派息率较高，如中航首钢生物质REITs为8.52%（考虑政府补贴后为11.63%）；非特许经营项目派息率较低，如华安张江光大园REITs为4.66%。
内部收益率：部分项目披露内部收益率在6%以上，如中航首钢生物质REITs为6.91%，富国首创水务REITs为6%。