房地产行业：金九成交边际改善，景气度好于去年同期-20190929-广发证券-19页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2019年9月房地产行业呈现边际改善趋势，"金九"前26天35城新房成交面积同比上涨12.9%，其中二线城市的涨幅最为显著（29.8%），三四线城市上涨6.4%，而一线城市则小幅下滑14.7%。整体来看，19年是"金九"表现最好的年份，景气度明显好于去年同期，近两周去化水平上升至70%以上。

主要观点

• 政策方面：中央层面，央行强调货币政策保持稳健，不急于降息和量化宽松；发改委推动专项债券项目审批及农业转移人口市民化政策，住建部鼓励发展住房租赁市场及共有产权房。
• 市场表现：房地产市场在政策推动下呈现温和回暖，但整体仍处于周期窄幅波动中，房企竞争力回归内生增长。
• 投资建议：推荐A股一线龙头包括万科A、招商蛇口、金地集团；二线龙头包括中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展；H股龙头包括融创中国、万科企业、旭辉控股集团；H股关注标的为中国金茂、中国海外发展、合景泰富等。子领域推荐包括中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。

关键信息

本周政策情况

• 中央政策：央行行长易纲指出货币政策保持稳健，财政政策推动专项债券项目审批及农业转移人口市民化。
• 地方政策：平顶山、驻马店等地放宽落户限制及鼓励企业自建公租房盘活；南京、南通、鹤壁等地推出人才住房及补贴政策。
• 公积金政策：淮海经济区扩大互认互贷城市，无锡收紧政策，来宾和成都放松政策。

基本面情况

• 商品房成交：35城商品房成交面积624.39万方，环比上升23.8%，同比上升37.1%。其中，一线城市成交面积97.19万方，环比上升38.4%，同比下降11.9%；二线城市成交面积333.81万方，环比上升25.4%，同比上升80.6%；三四线城市成交面积193.39万方，环比上升15.2%，同比上升20.8%。
• 二手房成交：12城二手房成交面积147.39万方，环比上升53.5%，同比上升86.2%。其中，一线城市成交面积55.49万方，环比上升57.5%；二三线城市成交面积91.90万方，环比上升51.2%。

土地市场情况

• 土地供应：全国100大中城市土地供应总建筑面积为2161.4万方，环比下降21.6%，同比下降39.8%。
• 土地成交：全类型土地成交面积1337.1万方，环比下降29.1%，同比下降25.0%。
• 土地溢价率：全类型土地成交溢价率下降至11.4%，其中一线城市、二线城市、三线城市分别为10.0%、11.5%、15.4%。

投资分析

• 房企融资：本周房企融资活动活跃，包括万科A、中国国贸、华夏幸福、北汽蓝谷、越秀地产、中南建设、绿地控股等，融资类型涵盖公司债券、资产支持证券、定息债券等。
• 行业风险提示：政策调控力度加大、按揭贷利率上行、库存增长快于预期、基本面超预期下行、房地产税立法推进超预期。

重点城市数据

投资建议

• 推荐标的：
  • A股一线龙头：万科A、招商蛇口、金地集团
  • A股二线龙头：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展
  • H股龙头：融创中国、万科企业、旭辉控股集团
  • H股关注：中国金茂、中国海外发展、合景泰富
  • 子领域：中国国贸、新湖中宝、光大嘉宝

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业基本面超预期下行
• 房地产税立法推进超预期

图表索引

• 图1：本周主要政策一览
• 图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比
• 图3：35城新房周均及单周成交面积
• 图4：35城市分线城市新房周成交环比增速
• 图5：35城新房月度成交同环比
• 图6：35城分线城市新房月度成交同比
• 图7：35城新房成交整体年同比
• 图8：35城新房成交分线城市年同比
• 图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图10：12城二手房周均及单周成交面积
• 图11：12城分线城市二手房周成交环比增速
• 图12：12城二手房成交月度同环比
• 图13：12城分线城市二手房成交月同比
• 图14：12城市二手房成交整体年同比
• 图15：12城市分线二手房成交年同比
• 图16：13城市商品房周度推盘
• 图17：13城市商品房月度推盘
• 图18：13城市商品房推盘年同比趋势
• 图19：13城市商品房月度批售比
• 图20：13城市商品房库存与去化周期
• 图21：13城市及分线城市商品房去化周期
• 图22：13城市商品房周度库存及去化周期
• 图23：11城市住宅周度库存及去化周期
• 图24：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图25：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图26：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图27：全国100大中城市土地出让金年同比
• 图28：全国100大中城市土地出让金分线城市年同比
• 图29：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图30：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图31：A股重点地产公司股价周变动幅度
• 图32：H股重点地产公司股价周变动幅度

数据来源

• Wind、CRIC、广发证券发展研究中心
• 政府网站、公司公告及房地产行业研究小组分析