20240722-财信证券-房地产市场周报_中央定调地产领域改革_调控措施有望持续优化_20页_2mb

房地产市场周报摘要（2024年07月22日）

核心观点

1. 政策基调积极： 近期二十届三中全会强调落实房地产风险防范化解举措，加快构建房地产发展新模式。预计需求端政策将持续发力，行政限制性措施有望进一步放松，政策整体基调更为积极。
2. 政策持续加码： 地方层面政策加码明显，热点城市如北京（“以旧换新”）、哈尔滨（公积金优化）、合肥（购房补贴）、海南（部分放松限购），及多地下调房贷利率（如广州、南京、苏州首套房贷利率接近3%），支持政策持续推进。
3. 市场分化持续： 数据显示，一线城市商品房成交面积同比降幅明显收窄至29.89%，修复进度领先于平均水平。但全国整体成交仍处于低位，高能级城市与低能级城市分化明显，市场整体修复依赖核心城市企稳并向全国传导。
4. 投资建议：
   • 关注深耕一二线核心城市的龙头房企，因其当前政策支持力度大。
   • 关注万科、保利、招商蛇口等基本面稳固的国有大型房企，其销售可能实现边际改善。
   • 关注在融资协调机制下被列入“白名单”的头部民营企业（如龙湖、金地），信用修复有望带来机遇。
5. 潜在风险： 政策效果不及预期，房企信用风险蔓延。

市场动态回顾

• 数据表现： 1-6月全国商品房销售面积同比下降19.0%，住宅销售面积下降21.9%；销售额下降25.0%，住宅销售额下降26.9%。
• 价格趋势： 新建商品住宅和二手住宅价格连续下跌，部分二线城市和一线城市二手房价出现分化，北京、上海等一线城市二手房价环比转涨或降幅收窄。
• 库存与土地： 30大中城市商品房成交面积累计同比减少3598%；房地产开发投资完成额累计同比减少10.1%；土地供应稳定但成交活跃度下降，部分城市土地溢价率上升。
• 资金与信贷： 房地产开发到位资金同比大幅下降，居民中长期贷款新增放缓。

结论与展望

房地产市场进入存量时代，长期受人口老龄化及城镇化放缓影响，但核心城市需求仍将存在。目前市场可能已阶段性超调，修复仍在路上。预计在政策持续发力和宏观经济复苏带动下，市场有望逐步企稳，但有效需求改善和市场拐点仍需观察。