20181224-安信证券-房地产行业动态分析_中央会议定调_因城施策_分类指导_11页_1mb

报告摘要

本报告分析了2018年12月房地产行业的市场表现、成交情况、土地市场动态及政策导向，提出了投资建议与风险提示。整体来看，行业处于政策调整期，市场分化加剧，房企面临融资压力，同时部分企业具备成长与运营优势。

一手房成交：全国41城一手房成交面积505.31万平方米，同比上升8.92%，环比上升4.96%，累计同比下降3.38%。
- 一线城市成交面积99.74万平方米，同比上升43.98%，环比上升29.96%，累计同比下降3.82%。
- 二线城市成交面积307.48万平方米，同比上升11.06%，环比下降3.72%，累计同比下降2.79%。
- 三线城市成交面积98.09万平方米，同比下降16.71%，环比上升16.64%，累计同比下降4.70%。
二手房成交：全国15城二手房成交面积118.55万平方米，同比下降19.77%，环比上升3.73%，累计同比下降24.47%。
- 一线城市成交面积31.69万平方米，同比下降7.53%，环比上升6.28%，累计同比下降24.65%。
- 二线城市成交面积81.56万平方米，同比下降19.66%，环比上升3.85%，累计同比下降9.82%。
- 三线城市成交面积5.30万平方米，同比下降55.76%，环比下降10.62%，累计同比下降22.12%。
可售库存：全国15城可售库存套数同比上升24.41%，环比上升2.73%；去化周期增加至33.96周，较上周增加1.05周。

土地供应与成交：
- 100大中城市供应规划建筑面积1869.73万平方米，累计同比上升14.69%，环比下降58.76%。
- 挂牌均价2190元/平方米，同比上升3.60%，环比上升9.50%。
成交情况：
- 成交总建面2700.94万平方米，累计同比上升4.43%，环比上升12.21%。
- 成交总价783.34亿元，累计同比下降4.77%，环比上升11.71%。
- 成交楼面价2900元/平方米，同比大幅下降31.87%，环比下降7.82%。
土地溢价率：100大中城市土地溢价率为4.77%，其中一线、二线、三线城市分别为1.25%、3.28%、11.11%。

中央经济工作会议：会议强调构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房住不炒”定位，提出“因城施策、分类指导”，并夯实城市政府主体责任。
政策变化：
- 去掉“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，表明调控政策已进入适度调整阶段。
- 未提及住房租赁，可能因租金上涨引发舆论压力，导致住房租赁问题被弱化。
- 强调“分类指导”，表明未来政策将更加灵活，城市间分化将更加明显。

行业趋势：当前房地产行业处于类似2011年末至2012年初的小周期，但政策松绑将更偏向适度调整，而非全面放松。
投资方向：
1. 一线龙头房企：关注融资能力强的万科A、招商蛇口、保利地产。
2. 险资入股企业：如华夏幸福、金地集团。
3. 稳定增长与高分红企业：如荣盛发展。
4. 成长型企业：如新城控股、中南建设、旭辉控股（H股）、融创中国（H股）。
5. 园区类企业：具备开发+运营双重优势，可关注张江高科。
6. 物业服务企业：未来具备发展空间，如南都物业、碧桂园服务（H股）。

收益评级：
- 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上。
- 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数变动幅度在±10%之间。
- 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上。
风险评级：
- A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动。
- B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数波动。