房地产行业动态分析：中央会议定调，因城施策、分类指导-20181224-安信证券-11页-1mb

房地产行业动态分析（2018年12月24日）

核心内容概述

本报告分析了2018年12月房地产行业的市场表现、成交情况、可售库存、土地市场以及政策动向，同时提出了投资建议和风险提示。报告指出当前房地产市场处于政策调整期，与2011年末至2012年初的小周期相似，但政策松绑更偏向适度调整。

主要观点

1. 市场表现

• 周换手率：申万一级房地产行业周换手率为3.43，较上周提升3.82%，交投活跃度在各板块中处于中等位置。
• 周收益率：周收益率为-4.27%，较上周收缩4.94个百分点，各板块收益率普遍下调，传媒、通信、农林牧渔板块调整幅度较小。
• 股票组合：当前重点推荐的股票包括万科A、保利地产、招商蛇口，投资评级为同步大市-A。

2. 一手房成交情况

• 全国成交：全国41城一手房成交面积505.31万方，同比上升8.92%，环比上升4.96%，累计同比下降3.38%。
• 城市分化：
  • 一线4城：成交面积99.74万方，同比上升43.98%，环比上升29.96%，累计同比下降3.82%。
  • 二线19城：成交面积307.48万方，同比上升11.06%，环比下降3.72%，累计同比下降2.79%。
  • 三线18城：成交面积98.09万方，同比下降16.71%，环比上升16.64%，累计同比下降4.70%。

3. 二手房成交情况

• 全国成交：全国15城二手房成交面积118.55万方，同比下降19.77%，环比上升3.73%，累计同比下降24.47%。
• 城市分化：
  • 一线2城：成交面积31.69万方，同比下降7.53%，环比上升6.28%，累计同比下降24.65%。
  • 二线9城：成交面积81.56万方，同比下降19.66%，环比上升3.85%，累计同比下降9.82%。
  • 三线4城：成交面积5.30万方，同比下降55.76%，环比下降10.62%，累计同比下降22.12%。

4. 可售库存

• 全国可售库存：全国15城可售库存套数同比上升24.41%，环比上升2.73%，去化周期为33.96周，较上周增加1.05周。
• 城市分化：
  • 一线4城：去化周期39.12周，较上周增加1.95周。
  • 二线8城：去化周期35.44周，较上周增加0.47周。
  • 三线3城：去化周期18.14周，较上周增加0.45周。

5. 土地市场

• 土地供应：100大中城市供应规划建筑面积1869.73万平米，累计同比上升14.69%，相对过去四周变化幅度为-58.76%。
• 土地成交：
  • 成交总建面：2700.94万平米，累计同比上升4.43%，相对过去四周变化幅度为+12.21%。
  • 成交总价：783.34亿元，累计同比下降4.77%，相对过去四周变化幅度为+11.71%。
  • 成交楼面价：2900元/平米，同比下降31.87%，环比下降7.82%。
• 土地溢价率：100大中城市土地溢价率为4.77%，其中一线城市为1.25%，二线城市为3.28%，三线城市为11.11%。

政策动向

• 中央经济工作会议：会议强调构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房住不炒”定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
• 政策变化：
  • 去掉“平稳健康发展长效机制”中的“平稳”二字，表明对价格稳定诉求减弱，限价政策或有松动。
  • 强调“因城施策”而非“差别化调控”，意味着未来城市政府将主导调控政策，城市间轮动效应增强。
  • 未提及住房租赁相关内容，可能与租金上涨引发的舆论有关。

投资建议

1. 关注一线龙头房企：如万科A、招商蛇口、保利地产，具备强融资优势，符合土地、销售、融资集中度提升的逻辑。
2. 关注险资积极入股企业：如华夏幸福、金地集团，以及增速稳定、高分红企业如荣盛发展。
3. 关注成长性企业：如新城控股、中南建设、旭辉控股（H股）、融创中国（H股）等，在周期轮动中表现较强。
4. 关注园区类企业：如张江高科，其开发+运营模式具备业绩水龙头与安全垫的双重优势。
5. 关注物业服务企业：如南都物业、碧桂园服务（H股），未来具备发展空间。

风险提示

• 政策调控超预期：政策调整可能对市场造成不确定性。
• 市场成交不及预期：市场整体成交可能低于预期。
• 销售不及预期：销售数据可能不达预期，影响企业业绩。
• 企业经营风险：部分房企可能面临资金链压力或项目推进困难。

投资评级体系

分析师信息

• 分析师：黄守宏
• 执业证书编号：S1450511020024
• 联系方式：huangsh@essence.com.cn / 021-35082092

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