20161219-广发证券-房地产行业跟踪_中央强调房屋居住属性_短期导向仍以精准调控为主_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2016年12月19日发布的房地产行业报告，主要分析了房地产市场的整体成交情况、库存情况、地产公司市场表现以及重点城市商品房市场动态。报告指出，中央经济工作会议强调房地产的居住属性，推动长效机制建设，同时继续以信贷精准调控作为短期政策手段。

主要观点

房地产成交情况

• 整体趋势：上周整体成交环比上涨。
• 一线城市表现：除北京环比上涨外，其他城市均有不同程度下跌，其中广州环比降幅最大，达21%。
• 二线城市表现：样本城市整体环比上涨，青岛、宁波、福州、厦门涨幅显著，而南京则出现大幅回落，环比下降40%。
• 区域表现：
  • 环渤海区域：环比上涨21%，青岛领涨，涨幅32%。
  • 长三角区域：受上海、南京下滑影响，整体小幅回落。
  • 珠三角区域：样本城市均呈现回落态势，深圳环比跌10%，广州环比回落21%。
  • 中部地区：环比微降1%。
  • 其他地区：受厦门、福州拉动，整体环比大幅上涨11%。

房地产库存情况

• 全国11城市库存指数：继续微幅下行，一线城市库存指数回落，二线城市则继续攀升。
• 去化周期：11大城市去化周期保持稳定，维持在5.6个月左右。
• 土地供应：中央强调人地挂钩政策，要求房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，提高住宅用地比例。土地供应的增加依赖地方政府的执行，是抑制房地产泡沫和防止大起大落的关键。

政策导向

• 信贷调控：未来热点城市按揭贷仍会支持首套房，但会严格限制投资投机性购房。
• 长效机制建设：金融、土地、财税、投资、立法是切入点，其中土地政策是重要一环。
• 租赁市场：加快住房租赁市场立法，支持机构化、规模化租赁企业发展，有助于完善多层次住房供应体系，疏导需求端。

关键信息

本周组合

• 广发地产组合包括：东百集团、嘉宝集团、阳光城、阳光股份。
• 组合保持不变。

地产公司市场表现

• 重点公司股价变动：如万科A、招商蛇口、金地集团等，均呈现上涨趋势，部分公司如新华联、莱茵体育则被列为持有。
• 公司动态：
  • 中南建设：中标三亚海绵城市建设PPP项目，投资金丘股份。
  • 荣盛发展：与华电天津分公司合作燃气能源站项目，与南京政府合作平山建设项目。
  • 广宇发展：竞得重庆商业住宅，总地价2.42亿元。
  • 东百集团：第二大股东股份质押，部分股份解除质押。
  • 新城控股：子公司竞得佛山商住用地，总地价42.74亿元。
  • 大名城：竞得福州商住用地，总地价12.63亿元。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内股价表现弱于大盘10%以上。

风险提示

• 政策调控力度加大：房地产调控政策可能进一步收紧。
• 销售增速低于预期：行业销售表现可能不如预期。

图表索引

• 图1：一线/二线城市成交指数
• 图2：环渤海/长三角/珠三角地区城市成交指数
• 图3：中部/其他地区城市成交指数
• 图4：库存指数
• 图5：去化与推盘指数
• 图6：重点覆盖地产公司股价周变动幅度
• 图7：广发地产组合周度表现
• 图8：北京商品住宅成交与去化
• 图9：青岛商品住宅成交与去化
• 图10：上海商品住宅成交与去化
• 图11：南京商品住宅成交与去化
• 图12：杭州商品住宅成交与去化
• 图13：宁波商品住宅成交与去化
• 图14：苏州商品住宅成交与去化
• 图15：深圳商品住宅成交与去化
• 图16：广州商品住宅成交与去化
• 图17：东莞商品住宅成交与去化
• 图18：南昌商品住宅成交与去化
• 图19：福州商品住宅成交与去化

相关研究

• 房地产行业: 销售回落趋势明显，新开工、投资增速均收窄（2016-12-14）
• 房地产行业: 中央提出加快房地产长效机制建设，利于行业长期发展（2016-12-12）
• 房地产行业: 上海、天津调控政策深化，成交月同比首次负增长（2016-12-05）

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620
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