房地产行业土地市场月度跟踪报告（2023年7月）：1_7月百城宅地成交建面同比减少29_，成交楼面均价同比+5_-20230824-光大证券-16页_1017kb

报告摘要

行业研究总结

核心内容概述

2023年1-7月，中国房地产市场整体呈现供大于求的态势，土地市场热度有所分化。百城住宅类用地供应与成交面积同比分别下降20.6%和29.2%，而成交楼面均价同比上涨5.1%。从城市能级来看，一线城市土地市场供需关系相对稳定，但价格涨幅显著；二线城市供需收缩幅度较大，但成交均价涨幅明显；三线城市供需收缩幅度较小，但成交均价涨幅有限。

主要观点

土地市场整体表现
2023年1-7月，百城土地供应和成交面积同比分别下降11.2%和10.2%，显示市场整体仍处于调整阶段。7月当月，百城土地供应和成交面积同比分别下降30.9%和47.6%，供需双降，市场情绪偏弱。
住宅类用地供需情况
- 一线城市：1-7月住宅类用地供应和成交面积同比分别下降35.0%和31.3%，但成交均价同比上涨9.8%。
- 二线城市：住宅类用地供应和成交面积同比分别下降22.9%和40.5%，成交均价同比上涨17.8%。
- 三线城市：住宅类用地供应和成交面积同比分别下降17.2%和19.9%，成交均价同比仅上涨1.0%。
房企拿地情况
- 1-7月，TOP50房企新增土储价值同比减少19.1%，新增土储面积同比减少16.5%。
- 新增土储价值排名前三的房企为华润置地（600亿元）、万科地产（505亿元）、保利发展（500亿元）。
- 新增土储面积排名前三的房企为建发房产（409万平）、华润置地（384万平）、保利发展（333万平）。
集中供地情况
- 22城集中供地（涉宅）中，已完成前四轮土拍的6个城市显示土地热度分化，杭州等核心城市溢价率有所下降，部分非核心地段土地溢价率收窄。

关键信息

1. 土地市场数据

百城土地供应与成交
- 1-7月供应土地建面9.54亿平，同比-11.2%；
- 1-7月成交土地建面7.70亿平，同比-10.2%。
百城住宅类用地供应与成交
- 1-7月供应住宅类用地建面2.28亿平，同比-20.6%；
- 1-7月成交住宅类用地建面1.53亿平，同比-29.2%；
- 成交楼面均价为6874元/平，同比+5.1%。

2. 分城市能级表现

一线城市
- 供应住宅类用地建面1266万平，同比-35.0%；
- 成交住宅类用地建面1057万平，同比-31.3%；
- 成交楼面均价24863元/平，同比+9.8%。
二线城市
- 供应住宅类用地建面8613万平，同比-22.9%；
- 成交住宅类用地建面5272万平，同比-40.5%；
- 成交楼面均价8848元/平，同比+17.8%。
三线城市
- 供应住宅类用地建面12960万平，同比-17.2%；
- 成交住宅类用地建面8957万平，同比-19.9%；
- 成交楼面均价3590元/平，同比+1.0%。

3. 集中供地情况

第一批供地
- 累计供应涉宅土地建面3204万平，成交率83.0%；
- 累计成交总价3656亿元，平均成交溢价率6.3%。
第二批供地
- 累计供应涉宅土地建面2339万平，成交率76.0%；
- 累计成交总价2336亿元，平均成交溢价率5.7%。
第三批供地
- 累计供应涉宅土地建面418万平，成交率84.5%；
- 累计成交总价486亿元，平均成交溢价率5.3%。
第四批供地
- 累计供应涉宅土地建面399万平，成交率87.1%；
- 累计成交总价517亿元，平均成交溢价率5.9%。

4. 杭州土拍情况

截至8月22日，杭州已开展8批土拍，累计供应土地79宗，累计成交78宗；
累计供应土地建面613万平，累计成交建面596万平；
累计成交价1120亿元，累计成交溢价率8.4%；
最近3个批次溢价率下降，区域间热度分化明显。

投资建议

主线一：城市更新与片区综合开发
关注具备片区综合开发能力、有机会参与超大特大城市城市更新、市占率有望提升的稳健龙头房企，如：
- 招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。
主线二：商业地产赛道
关注先发布局多元赛道、存量资产资源丰富、在商业地产具备核心竞争力的房企，如：
- 华润置地、龙湖集团、新城控股。
主线三：产业园运营与公募REITs
关注我国产业园进入存量改革与创新发展期，公募REITs有助于资产重估，如：
- 上海临港。

风险分析

政策推进不及预期：房地产宽松政策的推行速度及效果可能不及预期，影响居民和企业信心。
市场需求不足：若就业恶化或居民收入下降，将影响购房需求和按揭贷款偿还。
项目竣工不及预期：疫情反复可能拖缓施工进度，影响企业业绩兑现。
多元化业务不佳：宏观经济变化或行业竞争加剧可能导致多元化业务回报不佳。
房企信用风险：部分房企面临债务到期高峰，现金流管理能力弱、负债结构差，违约风险上升。

估值方法说明

本报告分析基于假设，不同假设可能导致分析结果差异。所采用的估值方法及模型存在局限性，不保证证券能够在该价格交易。

作者信息

分析师：何缅南
- 执业证书编号：S0930518060006
- 联系方式：021-52523801
- 邮箱：hemiannan@ebscn.com
联系人：庄晓波
- 联系方式：021-52523416
- 邮箱：zhuangxiaobo@ebscn.com

评级体系说明

评级	说明
买入	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上
增持	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%
中性	未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%
减持	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%
卖出	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上
无评级	因无法获取必要资料或存在重大不确定性事件，无法给出明确投资评级