房地产行业土地市场月度跟踪报告（2023年3月）：一季度百城宅地供需量缩价涨，核心城市土地市场热度提升-20230426-光大证券-16页_990kb

行业研究总结

核心内容

2023年一季度，中国百城住宅类土地市场整体呈现“供需缩量，地价上涨”的趋势。在“两集中”政策优化后，核心城市土地市场热度有所回升，而高库存城市土地供给明显压缩。与此同时，TOP50房企在土地储备方面表现较为疲软，新增土储价值和面积同比分别下降20.9%和21.9%。政策层面的积极信号、金融风险的逐步出清、需求端的刺激措施以及疫情管控的优化，共同推动了房地产市场供需回暖，资本市场关注度提升。

主要观点

1. 供需情况

• 整体趋势：2023年1-3月，百城住宅类土地供应建面为6024万平方米，同比-39.4%；成交建面为4785万平方米，同比-20.9%。
• 地价上涨：百城宅地成交楼面均价为5277元/平方米，累计同比+12.5%。
• 城市分层表现：
  • 一线城市：供应建面458.5万平方米，同比-55.3%；成交建面192.8万平方米，同比+6.1%；成交楼面均价15944元/平方米，同比-44.8%。
  • 二线城市：供应建面2178.3万平方米，同比-45.9%；成交建面1559.5万平方米，同比-29.5%；成交楼面均价8593元/平方米，同比+47.9%。
  • 三线城市：供应建面3387.7万平方米，同比-30.7%；成交建面3033.1万平方米，同比-16.9%；成交楼面均价2894元/平方米，同比+2.9%。

2. 房企拿地情况

• TOP50房企新增土储：1-3月新增土储价值1616亿元，同比-20.9%；新增土储面积2143万平方米，同比-21.9%。
• 拿地主力：
  • 价值排名：华润置地（116.6亿元）、绿城中国（108.4亿元）、保利发展（89.3亿元）。
  • 面积排名：岳阳城投（84.4万平方米）、顺投发展（75.8万平方米）、保利发展（70.6万平方米）。

3. 核心城市土地市场

• 22城集中供地：截至2023年4月24日，15城已开展23年第一批次土拍，累计成交总价约1945亿元，累计成交面积约1353万平方米，成交楼面均价约14378元/平方米，整体成交溢价率约9.9%，平均溢价率同比提升3.3个百分点。
• 市场分化：核心城市土地市场热度持续恢复，招拍挂竞争强度提升明显，但市场仍呈现明显分化。

关键信息

政策环境

• 供给侧：监管部门释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，“三箭连珠”政策组合拳执行可操作性大幅提升。
• 需求侧：5年期LPR下调，地方政府“因城施策”优化住房需求，包括下调首付比例、按揭利率、优化“认房认贷”标准等。
• 市场回暖：疫情管控优化后，房地产市场供需均出现回暖迹象，资本市场关注度显著提升。

投资建议

• 主线一：关注综合开发能力强、核心土储充裕、信用优势显著、品牌美誉度高的龙头房企，如招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、滨江集团、中国海外宏洋集团。
• 主线二：关注已先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，如万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股、金地集团。
• 主线三：关注我国产业园进入存量改革+创新发展阶段，公募REITs有利于产业园资产重估，建议关注上海临港。

风险分析

• 政策推进不及预期：房地产宽松政策落地效果或不如预期，影响居民及企业信心修复。
• 市场需求不及预期：若就业情况恶化，可能导致居民购房需求下降。
• 项目竣工不及预期：疫情反复可能影响房企施工进度，导致竣工规模不及预期。
• 多元化业务不佳：房企多元业务受宏观经济和行业竞争影响，可能出现经营效果不佳。
• 信用风险：部分房企面临债务到期高峰，叠加“三道红线”政策，现金流管理能力弱的房企债务违约风险增加。

数据图表说明

• 行业与沪深300指数对比图：展示房地产行业与沪深300指数的走势对比。
• 相关研报：包括房地产行业百强销售月报、土地市场月度跟踪报告、统计局数据月度跟踪报告等。
• 图表：涵盖土地供应与成交面积、楼面均价、房企拿地情况、22城集中供地数据等，均为数据可视化辅助分析。

作者信息

• 分析师：何缅南
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其他说明

• 分析局限性：本报告基于多种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异，估值方法及模型存在局限性。
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