中山2018年1月房地产市场报告_35页-2mb

中山2018年1月房地产市场总结

核心内容概述

2018年1月，中山市房地产市场呈现出一定的回升趋势，但整体成交量与成交金额仍同比下降。市场供应量有所增加，但成交表现相对平淡。中央及地方政策持续推动房地产市场调控，鼓励租赁住房发展，同时部分区域开始调整限购政策，促进市场健康发展。中山市在土地供应和成交方面表现出一定的活跃度，尤其是住宅用地的供应和成交情况较为突出。

主要观点

• 市场走势：中山楼市整体平稳回升，但成交量和成交金额同比下降。
• 政策导向：中央及地方政策持续强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，推动租购并举的住房制度，鼓励租赁住房建设。
• 土地市场：中山市1月共推出10宗土地，其中住宅用地4宗，供应面积13.72万m²，成交面积4.37万m²，住宅用地成交1宗，成交金额为6.55亿元。
• 二级市场：商品住宅新增供应量为4677套，环比下降53.16%，但总供应量环比上升18.34%，市场仍保持一定活跃度。
• 存量情况：截至2018年1月31日，中山市商品住宅存量为77196套，环比上升17.92%，消化周期较长。
• 区域表现：三乡、火炬、南朗为成交量前三区域，而东区、西区、石岐等区域供应量较大。

关键信息

一、宏观经济与政策动态

• 全国房地产数据：2017年全国商品房销售面积增长7.7%，销售额增长13.7%。住宅销售面积增长5.3%，销售额增长11.3%。
• 中央政策：11个城市启动利用集体建设用地建设租赁住房试点，推动租购并举住房制度，防止土地市场过度炒作。
• 地方政策：中山市取消积分入户政策，仅保留积分入学和承租公租房业务，进一步推动户籍制度改革。同时，中山市放开放宽重点群体落户限制，以吸引更多非户籍人口。

二、一级市场分析

1.1 土地供应情况

• 2018年1月中山市共供应10宗土地，总面积32.10万m²，环比下降10.72%。
• 其中住宅用地4宗，面积13.72万m²，占比42.73%；工业用地6宗，面积18.39万m²，占比57.27%。
• 重点地块：
  • 古镇镇古二村商住地（编号W0-17-0150），总面积71385.4m²，起始楼面地价5000元/m²，起始总价10.70亿元。
  • 火炬开发区灰炉村地块（编号W15-17-0041）以封顶价6000元/m²成交，总价6.55亿元，由方直集团竞得。

1.2 土地成交情况

• 1月共成交5宗土地，总面积12.14万m²，环比下降60.97%，成交金额7.31亿元，环比下降67.49%。
• 住宅用地成交1宗，面积4.37万m²，占成交面积35.99%；商业用地1宗，面积0.43万m²，占3.57%；工业用地3宗，面积7.34万m²，占60.44%。

三、二级市场分析

2.1 新增供应情况

• 1月新增商品住宅供应量为4677套，环比下降53.16%，同比下降18.96%。
• 主要供应面积段为100-120m²（1842套）、120-144m²（881套）、90-100m²（704套）、0-60m²（370套）。
• 主要供应镇区为三乡（848套）、火炬（679套）、西区（594套）。

2.2 总供应量

• 1月商品住宅总供应量为80165套，环比上升18.34%。
• 主要供应面积段为100-120m²（27904套）、120-144m²（14282套）、90-100m²（9911套）。
• 主要供应镇区为三乡（11309套）、火炬（8825套）、南朗（8568套）。

2.3 成交分析

• 1月商品住宅网签量为2969套，环比上升39.92%，同比下降10.73%。
• 主要消化面积段为100-120m²（884套）、120-144m²（545套）、90-100m²（482套）。
• 成交量前三区域为三乡（994套）、港口（375套）、火炬（253套）。

2.4 存量分析

• 截至2018年1月31日，商品住宅存量为77196套，环比上升17.92%。
• 存量较大的面积段为100-120m²（27020套）、120-144m²（13737套）、90-100m²（9429套）。
• 存量较大的镇区为三乡（10315套）、火炬（8572套）、南朗（8459套）。

2.5 消化周期估算

• 全市商品住宅消化周期为35.9个月。
• 消化周期最短的镇区为民众（10.9个月），最长的为南朗（134.1个月）和坦洲（96.6个月）。
• 消化周期最短的面积段为120-144m²（29.2个月），最长的为180m²以上（53.8个月）。

2.6 项目成交排名

• 火炬开发区灰炉村地块（编号W15-17-0041）以封顶价成交，总价6.55亿元，由方直集团竞得。
• 其他项目成交情况如下：
  • 雅居乐新城（668套）
  • 金御豪庭（180套）
  • 柏悦湾花园（330套）
  • 金色年华花园（240套）
  • 剑桥郡花园（322套）

2.7 重点镇区分析

• 东区：供应量1772套，环比上升30.1%；网签量8套，环比下降46.67%。
• 南区：供应量2689套，环比上升10.25%；网签量18套，环比下降81.05%。
• 西区：供应量6124套，环比上升29.58%；网签量207套，环比上升86.49%。
• 石岐：供应量4610套，环比上升12%；网签量6套，环比下降97.66%。
• 火炬：供应量8825套，环比上升8.92%；网签量253套，环比下降36.27%。
• 沙溪：供应量1380套，环比上升10.22%；网签量32套，环比上升33.33%。
• 坦洲：供应量7777套，环比上升8.09%；网签量49套，环比上升40%。
• 三乡：供应量11309套，环比上升21.29%；网签量994套，环比上升1340.58%。
• 东升：供应量2211套，环比上升31.61%；网签量225套，环比上升116.35%。
• 小榄：供应量1383套，环比上升39.84%；网签量12套，环比下降52%。
• 古镇：供应量2369套，环比上升14.06%；网签量5套，环比下降97.88%。
• 东凤：供应量2148套，环比下降5.71%；网签量54套，环比下降62.5%。
• 南头：供应量2020套，环比上升46.16%；网签量22套，环比下降46.34%。
• 横栏：供应量1746套，环比上升48.6%；网签量66套，环比上升17.86%。
• 南朗：供应量8568套，环比上升28.13%；网签量109套，环比上升581.25%。
• 黄圃：供应量2743套，环比上升39.74%；网签量90套，环比上升291.3%。

四、市场展望

• 土地市场：1月中山市土地市场热度较高，住宅地块溢价率显著，预计2月份商住土地市场仍会保持活跃。
• 二级市场：1月商品住宅成交量为8659套，环比上升30.17%，但同比下降15.30%。楼市呈现平稳回升趋势。
• 春节因素：由于2月份为春节购房淡季，预计楼市将有所冷淡。

总结

2018年1月中山房地产市场在政策推动下逐步回暖，但整体成交量和成交金额仍处于下降趋势。土地市场供应和成交活跃，尤其在住宅用地方面表现突出。市场供应集中在100-120m²和120-144m²的面积段，而消化周期较长的区域和面积段则需要进一步关注。随着政策的调整和市场的逐步复苏，中山楼市在2018年有望实现更加稳健的发展。