2017中山市房地产报告_52页-2mb

2017年中山市房地产报告总结

核心内容概述

2017年中山市房地产市场在政策调控和经济稳步增长的背景下呈现了复杂的发展态势。整体市场成交量和成交金额均同比下降，但房价和均价显著上升。同时，土地市场供应和成交规模有所扩大，但住宅供应量下降明显，库存量大幅增加。

主要观点与关键信息

宏观市场分析

• 经济增长：中山市2017年GDP为3450亿元，同比增长7.73%；人均GDP为25086元，同比增长9.98%。
• 固定资产投资：2017年中山市固定资产投资达1248亿元，同比增长9%；其中房地产投资685亿元，同比增长13%。
• 市场趋势：楼市在2017年下半年逐渐回暖，成交量有望在2018年逐步提升。

土地市场分析

• 土地供应：2017年中山市共出让115宗土地，总面积250.81万m²，其中住宅用地80.07万m²，占31.93%。
• 土地成交：共成交81宗土地，成交面积183.89万m²，成交金额100亿元。住宅用地成交31宗，占总成交面积38.09%。
• 土地供应结构：工业用地供应量最大，占总供应面积58.88%；商业用地占4.36%；住宅用地占31.93%。

二级市场分析

• 新增供应：2017年新增供应量为57409套，同比下降21.97%；面积为634.98万m²，同比下降19.62%。
• 成交情况：商品房累积成交面积596.6万m²，同比下降52.91%；成交金额433.7亿元，同比下降51.17%；成交均价7270元/㎡，同比上升19.19%。
• 库存情况：截至2017年底，中山市库存量为74513套，同比上升82.35%。三乡、火炬、南朗库存量较大，主要集中在100-144m²面积段。

区域市场情况分析

• 成交主力区域：城区（尤其是火炬开发区）仍是成交主力区域，火炬成交金额达63.83亿元，排名第一。
• 北部镇区：发展迅速，消化量直追城区，是重要的成交区域。
• 南部镇区：新增供应占比明显上升，成为新增供应主力之一。

2018年楼市展望

• 市场趋势：预计2018年中山楼市成交量将逐渐提升，但涨幅呈平稳趋势。
• 价格走势：房价短期内不会下降，预计呈上升趋势。
• 政策影响：限购、限价等政策对市场产生一定抑制，但需求仍存，市场仍有上升空间。

2017年房地产政策分析

国家层面政策

• 房地产调控：住建部与国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，强化住宅用地供应管理，严控高价地。
• 租赁市场：推进租赁市场发展，建立购租并举的住房制度，加快租赁市场立法，试点集体建设用地建设租赁住房。
• 房地产税：加快房地产税立法，适时推进改革。

中山市政策

• 限购政策：中山市于2017年3月28日发布限购政策，限制本市户籍居民家庭购买3套以上住房，非户籍居民需满足社保要求。
• 限价政策：新建商品住房实行销售价格备案制度，备案价格6个月后方可调整。
• 土地供应调控：根据库存消化周期调整土地供应规模，消化周期超过36个月的区域暂停供地，6个月以下的区域加快供地。

各区域市场分析

土地供应情况

• 北部镇区：供应面积最大，达96.47万m²。
• 住宅用地分布：主要集中在泛城区、中心城区和北部镇区，供应面积均超过20万m²。
• 工业用地：北部镇区和南部镇区供应量突出，占总供应面积的首位。

土地成交情况

• 成交主力：工业用地成交42宗，占总成交面积的54.26%。
• 住宅用地成交：31宗，成交面积70.03万m²，占总成交面积38.09%。
• 高溢价地块：多数商住用地以高溢价成交，外来品牌开发商为主要竞得者。

新增供应情况

• 主要区域：三乡、南朗、火炬为新增供应主力，新增套数均在6000套以上。
• 户型分布：100-144m²户型占比最高，达87%；60m²以下及180m²以上户型新增量较少。

存量情况

• 库存量：截至2017年底，中山市商品住宅库存量为74513套，同比上升82.35%。
• 高库存区域：三乡、火炬、南朗库存量较大，项目成交价格高，网签备案速度慢。

成交去化情况

• 成交面积：2017年商品房累积成交面积为596.6万㎡，同比下降52.91%。
• 成交均价：成交均价为7270元/㎡，同比上升19.19%。
• 消化量：100-120m²户型去化较好，刚需与首改户型畅销。

总结

2017年中山市房地产市场在政策调控和经济稳定增长的背景下，呈现出供需结构变化和库存压力上升的特征。土地市场供应和成交规模有所扩大，但住宅供应量下降明显，导致库存量大幅增加。随着限购政策的实施，市场成交量下降，但房价和均价持续上涨，显示市场需求依然旺盛。2018年预计市场成交量将逐步提升，房价呈上升趋势，房地产市场将更加规范和健康发展。