> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年第一季度中山市房地产市场总结 ## 核心内容概览 2026年第一季度中山市房地产市场整体呈现住宅市场回暖、商办市场承压、土地市场以工业用地为主、法拍市场平稳运行的态势。政策支持、区域供需变化以及市场结构调整成为影响市场的主要因素。 --- ## 主要观点 ### 1. 房地产政策支持 - **公积金贷款**：首套利率2.6%，二套利率3.075%，贷款可延至退休后5年。 - **首付比例**：住宅首套首付15%，商住首付30%（自2026年1月21日起执行）。 - **绿色建筑补贴**：一星级及以上绿色建筑公积金最高额度上浮20%。 - **交易税费**：取消普通/非普通住宅分类，统一契税标准，降低交易税费。 ### 2. 土地供应结构 - **国有建设用地**：2026年供应总量为678.08公顷（10171亩），同比小幅下调。 - **用地结构**：工业用地占比最大（59.6%），其次是交通运输用地（21.85%），住宅用地（11.69%），商服用地（3.72%），公共管理与公共服务用地（3.16%）。 - **空间布局**：工业用地主要分布在南区、沙溪、黄圃、神湾等镇街；住宅用地集中在石岐、东区、火炬开发区、小榄、板芙等；商服用地集中在东区、五桂山等。 ### 3. 商办市场表现 - **商业市场**：2026年1月古镇利和灯博中心网签1127套，占全市商办网签总量的79.6%。 - **办公市场**：新增项目几乎停滞，成交以零散散售为主，企业自用需求弱，投资观望。 - **价格与租金**：中心组团均价1.1-1.5万元/㎡，北部产业组团租金回报稳定，临珠/临深组团成交温和但库存压力大，外围镇区均价6000-9000元/㎡。 - **空置率**：写字楼空置率攀升至27.4%，商铺租金同比下跌3.8%。 - **拿地主体**：本地国企主导，民企参与度低。 --- ## 关键信息 ### 一、土地市场成交情况 | 区域 | 宗地编号 | 宗地位置 | 规划用途 | 出让年限 | 宗地面积（㎡） | 总建筑面积（㎡） | 成交价（万元） | 成交日期 | 楼面单价（元/㎡） | 地面单价（元/㎡） | 竞得人 | |------|----------|----------|----------|----------|----------------|------------------|----------------|----------|------------------|------------------|--------| | 东区 | G21-2025-0161 | 起湾道东侧 | 城镇住宅用地 | 70 | 13080.6 | 22237.02 | 16233.0246 | 2026/1/29 | 7300 | - | 中山市菊颐房地产开发有限公司 | | 横栏镇 | G17-2025-0159 | 景帝路南侧 | 城镇住宅用地 | 70 | 26479.13 | 66197.83 | 23169.2388 | 2026/2/25 | 3500 | - | 中山市横栏企业服务有限公司 | | 港口镇 | G11-2026-0009 | 胜隆社区 | 工业用地 | 50 | 19914.78 | - | 2539.137 | 2026/3/17 | - | 1275 | 中山市智牛电子有限公司 | | 阜沙镇 | G06-2026-0006 | 阜沙村 | 工业用地 | 50 | 31254.68 | - | 3281.74 | 2026/3/17 | - | 1050 | 中山市芬凯电器有限公司 | | 黄圃镇 | G01-2025-0153 | 吴栏村 | 工业用地 | 50 | 10515.6 | - | 1104.138 | 2026/1/30 | - | 1050 | 佳维诚(中山)电子科技有限公司 | | 黄圃镇 | G01-2025-0173 | 吴栏村 | 工业用地 | 50 | 11963.23 | - | 1615.032 | 2026/1/30 | - | 1350 | 广东银玻新材料有限公司 | | 古镇镇 | G10-2025-0156 | 丰和街 | 工业用地 | 50 | 3825.12 | - | 1549.1736 | 2026/1/14 | - | 4050 | 亚普泰(广东)照明科技有限公司 | | 坦洲镇 | G33-2025-0132 | 永二村 | 工业用地 | 50 | 5083.26 | - | 592.3434 | 2026/1/13 | - | 990 | 广东科思特智能设备有限公司 | | 坦洲镇 | G33-2025-0148 | 七村社区 | 工业用地 | 50 | 19664.16 | - | 1946.7492 | 2026/1/13 | - | 990 | 中山妮德新电器有限公司 | | 火炬开发区 | G15-2025-0167 | 张家边五村 | 工业用地 | 50 | 13791.87 | - | 1453.6631 | 2026/1/7 | - | 1054 | 中山依瓦塔光学有限公司 | --- ### 二、住宅市场成交情况 #### （1）核心区域 | 区域 | 楼盘名称 | 开盘时间 | 占地面积（万㎡） | 建筑面积（万㎡） | 容积率 | 均价（元/㎡） | |------|----------|----------|------------------|------------------|--------|----------------| | 东区 | 保利琅悦 | 2025.12 | 4.8 | 12.5 | 2.6 | 18,824 | | 东区 | 保利臻悦 | 2025.09 | 3.2 | 8.9 | 2.8 | 17,500 | | 东区 | 中山108天銮 | 2024.01 | 15.6 | 45.8 | 2.9 | 17,000 | | 石岐 | 建华龙湖·香山颂 | 2025.11 | 5.1 | 13.8 | 2.7 | 19,648 | | 石岐 | 鑫洋御宸 | 2025.01 | 2.9 | 7.6 | 2.6 | 18,200 | | 石岐 | 金鹰半山花园 | 2023.08 | 4.5 | 18.2 | 4 | 20,000 | #### （2）翠亨新区、火炬开发区 | 区域 | 楼盘名称 | 开盘时间 | 占地面积（万㎡） | 建筑面积（万㎡） | 容积率 | 均价（元/㎡） | |------|----------|----------|------------------|------------------|--------|----------------| | 翠亨(马鞍岛) | 招商臻湾府 | 2024.06 | 12.8 | 38.5 | 3 | 15,000 | | 翠亨 | 保利天汇 | 2025.03 | 8.6 | 25.8 | 3 | 14,800 | | 火炬 | 博爱里 | 2025.05 | 6.3 | 17.2 | 2.7 | 13,000 | | 火炬 | 保利天珺 | 2024.08 | 7.5 | 20.1 | 2.7 | 15,500 | #### （3）坦洲镇、三乡镇 | 区域 | 楼盘名称 | 开盘时间 | 占地面积（万㎡） | 建筑面积（万㎡） | 容积率 | 均价（元/㎡） | |------|----------|----------|------------------|------------------|--------|----------------| | 坦洲 | 逸骏半岛 | 2024.03 | 18.5 | 52.6 | 2.8 | 9,800 | | 坦洲 | 锦绣国际花城 | 2018.09 | 75 | 180 | 2.4 | 10,000 | | 三乡 | 华发观山水 | 2023.12 | 45 | 85 | 1.9 | 6,800 | #### （4）西区、小榄镇、古镇 | 区域 | 楼盘名称 | 开盘时间 | 占地面积（万㎡） | 建筑面积（万㎡） | 容积率 | 均价（元/㎡） | |------|----------|----------|------------------|------------------|--------|----------------| | 西区 | 骏珑汇景湾 | 2025.07 | 3.8 | 10.2 | 2.7 | 12,000 | | 小榄 | 保利和光尘樾 | 2025.08 | 4.2 | 11.5 | 2.7 | 14,500 | | 古镇 | 万科金域国际 | 2024.11 | 5.6 | 16.8 | 3 | 11,000 | #### （5）沙溪镇、黄圃镇、民众镇 | 区域 | 楼盘名称 | 开盘时间 | 占地面积（万㎡） | 建筑面积（万㎡） | 容积率 | 均价（元/㎡） | |------|----------|----------|------------------|------------------|--------|----------------| | 沙溪 | 金溪珑泽花园 | 2025.06 | 5.2 | 14.3 | 2.7 | 7,200 | | 黄圃 | 纪元花园 | 2025.04 | 3.5 | 9.1 | 2.6 | 6,880 | | 民众 | 融创深悦府 | 2024.05 | 12.3 | 32.5 | 2.6 | 8,100 | --- ## 法拍市场概况 ### 1. 成交数据 | 区域 | 标的位置 | 建筑面积（㎡） | 评估价（元） | 起拍价（元） | 成交价（元） | 成交日期 | 价格差（%） | |------|----------|----------------|--------------|--------------|--------------|----------|-------------| | 古镇镇 | 江南海岸花园1幢903房 | 161.35 | 952366 | 609515 | 885515 | 2026-3-31 | -7% | | 横栏镇 | 启宸花园20幢202房 | 117.43 | 759465 | 486058 | 610858 | 2026-3-31 | -20% | | 沙溪镇 | 明月苑42幢402房 | 86.86 | 408911 | 261704 | 269504 | 2026-3-28 | -34% | | 板芙镇 | 新兴四街二横巷26号 | 681.14 | 2138038 | 1368345 | 1,715,145 | 2026-1-6 | -20% | | 神湾镇 | 神洲湾畔21幢302房 | 93.91 | 394400 | 252800 | 316,800 | 2026-3-3 | -20% | | 民众镇 | 嘉霖禧湾花园二期12栋3103房 | 89.69 | 562076 | 359729 | 415729 | 2026-3-27 | -26% | | 港口镇 | 裕港豪庭4幢1101房 | 143.7 | 977160 | 625382.4 | 825,382.40 | 2026-2-10 | -16% | | 南朗镇 | 海悦湾花园7栋1001房 | 112.8 | 840627 | 538002 | 569802 | 2026-1-28 | -32% | | 五桂山镇 | 领东上筑花园1幢3座701房 | 73.61 | 435653 | 278,819 | 278,819 | 2026-2-26 | -36% | | 三乡镇 | 雅居乐新城3期N8幢1101房 | 142.46 | 912453 | 584000 | 589,000 | 2026-3-17 | -35% | | 坦洲镇 | 新中诚花园2幢903房 | 107.86 | 805445 | 563812 | 782212 | 2026-3-26 | -3% | ### 2. 法拍整体情况 - **标的类型**：住宅为主，少数为商铺、厂房、土地、车辆、设备等。 - **成交区域**：集中在沙溪镇、西区、石岐区、火炬开发区、五桂山、小榄镇、阜沙镇等。 - **折价率**：平均70%-80%，一拍起拍价为评估价70%-80%，二拍再降20%。 - **高价值标**：工业、别墅类存在流拍或二拍现象。 --- ## 总结 2026年第一季度，中山市房地产市场呈现以下特点： - **住宅市场**：整体回暖，核心区域热度不减，外围区域因性价比优势承接刚需。 - **商办市场**：空置率上升，租金下调，商业成交活跃，办公市场疲软。 - **土地市场**：工业用地供应为主，住宅和商服用地稳定，国企主导拿地。 - **法拍市场**：平稳运行，住宅成交为主，折价率较高，部分高价值标存在流拍现象。 市场整体在政策利好和春节后需求释放下有所回暖，但部分区域仍面临库存压力和租金下行风险。