20201231-克而瑞证券-房地产行业_内房股领先指数2020年回顾-2020年疫情下货币政策环境宽松_港股地产板块整体走势下行_指数2021年初有估值修复空间_17页_1mb

2020年房地产板块总结

核心内容概述

2020年，受新冠疫情冲击，房地产板块整体表现承压，港股地产板块交易活跃度下降，但内房股领先指数仍保持一定的交易热度。尽管全年指数震荡下行，但年末估值修复空间有所显现。同时，货币政策整体宽松，居民贷款结构有所调整，房地产开发贷余额放量回升，但增速放缓。

主要观点

• 交易活跃度下降：2020年港股地产板块整体交易活跃度较2019年有所降低，恒生地产建筑业指数的周成交额占比全年平均为10.0%，低于2019年的14.3%。
• 指数走势下行：克而瑞内房股领先指数全年跌幅达23.2%，相对恒生指数和房地产（申万）指数跌幅更大，但交易活跃度仍高于市场平均水平。
• 估值持续折减：内房股领先指数成分股PE和PB值全年持续走低，年末相对恒指和香港地产股大样本的PE分别下降30.1和7.7个百分点，PB下降19.5和18.2个百分点，估值待修复。
• 货币政策宽松：2020年M2同比增速平均为10.3%，高于2019年，显示货币政策整体宽松，但年底有所收紧。
• 贷款结构变化：居民中长期贷款与短期贷款占比敞口缩小，房地产开发贷余额放量回升，但增速放缓。

关键信息

指数表现

• 涨幅TOP5：

  • 建发国际集团：+32.8%
  • 大发地产：+25.9%
  • 龙湖集团：+20.3%
  • 绿城中国：+16.2%
  • 金地商置：+7.8%

• 跌幅TOP5：

  • 融信中国：-51.7%
  • 远洋集团：-49.8%
  • 中国海外发展：-45.8%
  • 中国金茂：-42.7%
  • 中国奥园：-41.7%

估值数据

• PE：

  • 克而瑞内房股领先指数成分股12月PE周均值为6.93，低于11月的7.57和2020年全年的7.30。
  • 相对恒指成分股PE12月周均值为-57.6%，较11月的-52.0%有所下降。
  • 相对香港地产股大样本PE12月周均值为-5.3%，低于11月的-4.5%和2020年全年的-1.5%。

• PB：

  • 克而瑞内房股领先指数成分股12月PB周均值为1.23，低于11月的1.34和2020年全年的1.30。
  • 相对恒指成分股PB12月周均值为63.3%，低于11月的84.6%和2020年全年的75.7%。
  • 相对香港地产股大样本PB12月周均值为20.6%，低于11月的21.8%和2020年全年的21.9%。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策收紧可能加剧市场销售压力，如限购、限贷、限售等。
• 融资风险：融资环境收紧、发债未达预期、贷款审核趋严可能影响房企资金链。
• 信用风险：房企债务违约可能引发市场对行业风险的担忧。
• 销售业绩未完成风险：市场波动可能导致房企未能完成年度销售目标。
• 数据风险：第三方数据可能存在延迟或不完整，影响分析准确性。

评级指南

• 推荐：行业基本面向好，指数跑赢恒生指数10%以上。
• 中性：行业基本面稳定，指数跟随恒生指数，波动在-10%至10%之间。
• 回避：行业基本面向淡，指数跑输恒生指数10%以上。

总结

2020年，房地产行业受疫情冲击明显，港股地产板块交易活跃度下降，但内房股领先指数仍保持较高交易热度。指数全年震荡下行，年末估值修复空间显现。货币政策整体宽松，M2增速维持高位，但年底有所收紧。居民贷款结构趋于平衡，房地产开发贷余额放量回升，但增速放缓。在投资建议方面，分析师维持推荐，认为市场存在估值修复机会，但需警惕政策、融资、信用等多重风险。