20201201-克而瑞证券-房地产指数月报_内房股领先指数11月监测_指数走势弱于大盘_居民长短期贷款敞口大幅扩大_13页_1mb

房地产行业11月分析总结

核心内容概述

2020年11月，港股地产板块整体交易活跃度有所下降，指数表现弱于大盘。克而瑞内房股领先指数表现优于恒生指数和房地产（申万）指数，但周成交额占比有所下降。同时，货币政策略有收紧，居民长短期贷款敞口扩大，对房地产行业融资和销售产生一定影响。

主要观点

1. 港股地产板块活跃度回落

• 恒生地产建筑业指数的周成交额占市场比值在11月降至 7.5%，低于历史均值 12.5% 和上月的 9.4%。
• 克而瑞内房股领先指数的周成交额占比下降至 81.3%，较历史均值 83.2% 和上月的 87.0% 均有所降低。

2. 克而瑞内房股领先指数表现优于大盘

• 11月克而瑞内房股领先指数上涨 7.6%，高于恒生中国内地地产指数 4.1% 和房地产（申万）指数 6.1%，但低于恒生指数 9.3%。
• 自2019年1月1日起，克而瑞内房股领先指数涨幅为 17.6%，而同期恒生中国内地地产指数涨幅为 7.5%，恒生指数涨幅为 5.0%。

3. 估值水平整体平稳

• 克而瑞内房股领先指数成分股整体PE周均值为 7.57，高于10月的 7.15。
• 相对恒生指数的PE为 -52.0%，较10月下降0.4个百分点；相对香港地产股大样本的PE为 -4.5%，较10月上升0.5个百分点。
• 克而瑞内房股领先指数成分股整体PB周均值为 1.35，高于10月的 1.25。
• 相对恒生指数的PB为 84.6%，较10月下降0.4个百分点；相对香港地产股大样本的PB为 21.8%，与10月持平。

关键信息

1. 货币政策与贷款敞口变化

• 10月M2同比增速高位回落至 10.5%，2020年至今平均为 10.3%。
• 居民中长期贷款占比上升至 61.9%，而短期贷款占比下降至 4.1%，长短期贷款敞口大幅扩大。
• 房地产开发贷款余额较一季度上升 1900亿元，但同比增速放缓至 8.2%。

2. 个股表现

• 涨幅TOP5：

  • 旭辉控股集团：+25.2%
  • 万科企业：+22.7%
  • 建发国际控股：+20.3%
  • 龙湖集团：+20.0%
  • 新城发展控股：+18.1%

• 跌幅TOP5：

  • 绿城中国：-10.5%
  • 绿地香港：-4.8%
  • 德信中国：-3.3%
  • 中国海外发展：-2.8%
  • 中梁控股：-2.1%

风险提示

1. 政策风险：

   • 房地产限购、限贷、限售、限价政策趋严，可能增加市场销售压力。
   • 棚改政策若进一步下降，将对三、四线城市销售产生影响。

2. 融资风险：

   • 资金收紧、银行贷款审核趋严、房企海外发债受阻等，可能导致融资压力加大。
   • 居民加杠杆、贷款利率上升，可能增加购房成本，影响销售速度。

3. 信用风险：

   • 房企若出现债务违约，将影响市场对行业风险的判断。

4. 销售业绩未完成风险：

   • 市场波动可能导致房企销售目标未能达成。

5. 数据风险：

   • 依赖第三方数据，可能存在数据不及时或不完整的问题，影响分析结果。

评级指南

• 推荐：行业基本面向好，指数将跑赢基准指数（恒生指数）超过 10%。
• 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准指数，波动范围在 -10% 至 10% 之间。
• 回避：行业基本面向淡，指数将跑输基准指数超过 10%。

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