20171024-中国银河国际证券-资本策略地产-00497.HK-估值被严重低估_派息比率为重估的关键_4页_1mb

报告摘要

资本策略地产总结

核心内容

资本策略地产（0497.HK）是一家专注于大中华市场的物业投资与开发公司，业务涵盖商业物业收购-增值、住宅物业开发以及酒店运营。公司当前估值被认为被严重低估，市净率仅为0.3倍，市盈率不足3倍，且股价较每股净资产值折让约74%。其估值低的主要原因在于保守的派息政策，目前派息比率仅为12%-15%，若提高至25%，股息收益率将增至7%，有望引发股份重估。

主要观点

估值潜力大：公司应占物业资产总值约210亿港元，若派息政策调整，估值有望显著提升。
盈利稳定：公司近年净利润维持在13亿至16亿港元之间，且计划在未来几年内保持相似水平。
商业模式成熟：公司拥有超过十年的成功经验，通过收购、增值、出售商业物业实现稳定收益。
资产分布广泛：截至2017年3月底，公司物业资产在不同地区分布广泛，其中香港商业物业占比50%，住宅物业20%，中国商业物业12%，中国住宅物业17%，澳门商业物业1%。
财务状况健康：公司负债净额约72亿港元，经调整净负债/权益比为47%，加权平均融资成本约3%。
业务扩展：近年来公司业务已扩展至上海、北京等地，同时在住宅物业方面有所布局，包括多个高端项目。

关键信息

财务表现（截至2017年3月底止年度）

项目	金额（百万元）
收入	1,868
销售成本	(1,267)
毛利润	601
毛利率	32%
EBIT	1,344
净利润	1,347
净利润率	72%
每股盈利	0.13
股本回报率	13%
股息收益率	4.2%
市盈率	2.4倍
市净率	0.3倍

物业组合（部分精选项目）

商业地产

安盛中心地下及51个泊车位（湾仔）：购入日期2006-2008，总面积17千平方尺，市场价值620百万港元，账面值150百万港元，年租金25百万港元，出租率100%。
诺富特酒店（佐敦）：购入日期2012-2015，总面积220千平方尺，市场价值4,000百万港元，账面值2,729百万港元，年租金172百万港元，出租率95%。
亚士厘道21,21A等（尖沙咀）：购入日期2006，总面积70千平方尺，市场价值1,170百万港元，账面值508百万港元，年租金29百万港元，出租率91%。
吴江路169号及石门一路333弄1号（上海静安）：购入日期2009，总面积122千平方尺，市场价值1,477百万港元，账面值581百万港元，年租金51百万港元，出租率94%。
百老汇中心（澳门）：购入日期2015，总面积9千平方尺，市场价值219百万港元，账面值192百万港元，年租金未提供。
九龙湾6313号地皮（九龙湾）：购入日期2015，总面积490千平方尺，市场价值3,458百万港元，账面值3,225百万港元，年租金未提供。
湾仔道232号（湾仔）：购入日期2016，总面积87千平方尺，市场价值930百万港元，账面值807百万港元，年租金未提供。
华府天地广场（上海黄浦区）：购入日期2016，总面积122千平方尺，市场价值2,140百万港元，账面值1,587百万港元，年租金72百万港元，出租率88%。
中环中品商业大厦18楼：购入日期2016，总面积40千平方尺，市场价值938百万港元，账面值767百万港元，年租金13百万港元，出租率73%。