20260201-兴证国际证券-恒隆地产-00101.HK-派息稳定_25H2零售额加速修复_4页_446kb

恒隆地产（00101.HK）投资总结

核心内容

恒隆地产在2025年实现了稳定的核心业务表现，尽管整体营收同比下滑，但其核心净利润同比增长3%，派息维持稳定，展现出较强的财务韧性。公司当前评级为“增持”，并预计未来三年将保持稳定的派息水平，股息收益率维持在5.3%左右。公司正通过V.3策略探索轻资产运营模式，以提升市场影响力和回报效率。

主要观点

• 业绩表现稳健：2025年公司实现营收99.5亿港元，同比下滑11.5%；核心净利润同比增长3.5%至32.02亿港元，反映出公司核心业务的稳定性。
• 派息稳定：2025年每股派息维持0.52港元，2026年预计股息收益率达5.3%，较中国10年期国债利差保持在3个百分点以上。
• 内地商场零售额修复：2025年内地商场组合的物业租赁收入同比增长1%，整体出租率提升2个百分点至96%。Q3和Q4零售额分别同比增长10%和18%，展现加速增长趋势。同时，个人护理与美容、餐饮业态净租用面积分别增长4%和3%，表明租户结构优化带来积极影响。
• 轻资产模式探索：公司V.3策略聚焦于上海、杭州、无锡、昆明四大核心城市，通过长期租赁运营形式获取周边商业体，以降低资本支出，缩短回报周期，成为未来业绩增长的重要驱动力。
• 财务结构优化：截至2025年末，公司净负债率降至32.7%，有息负债规模同比下降6.6%至535.89亿港元，平均借贷利率下降0.5个百分点至3.8%，表明公司偿债能力有所增强。

关键信息

基础数据

• 01月30日收盘价：9.44港元
• 总市值：477.35亿港元
• 总股本：50.57亿股

财务预测（单位：百万港元）

财务比率（倍）

偿债能力

• 资产负债率：35.2%（2025）→ 35.9%（2026E）→ 35.6%（2027E）→ 36.4%（2028E）
• 净负债率：32.7%（2025）→ 30.8%（2026E）→ 30.1%（2027E）→ 28.5%（2028E）

毛利率与净利率

• 毛利率：65.6%（2025）→ 61.0%（2026E）→ 66.2%（2027E）→ 66.1%（2028E）
• 核心净利率：32.2%（2025）→ 28.4%（2026E）→ 31.2%（2027E）→ 31.0%（2028E）

风险提示

• 派息不及预期
• 商场零售额表现不及预期
• 增量项目开业后表现不及预期

投资建议

• 评级：增持
• 理由：内地商场零售额修复有望传导至租金端，公司业绩和派息有望保持稳定。未来三年预计维持每股现金派息0.52港元，股息收益率稳定，财务结构持续优化，轻资产模式有望成为新的增长点。

估值与前景

• 2026年预计PE为14.7倍，PB为0.4倍，估值水平合理，具备投资价值。
• 随着杭州恒隆广场等扩展项目开业，资本开支将逐步缩减，净负债率仍有下降空间，公司未来盈利能力有望进一步提升。