20171127-川财证券-房地产行业三季报点评_量价双降_环境下地产股利润稳步增长_21页_1mb

房地产行业三季报分析总结

核心内容

2017年下半年，中国房地产市场呈现“量价双降”的趋势，但行业利润仍保持稳步增长。政策调控持续加强，尤其是限售政策的扩围，对房地产市场产生显著影响。与此同时，土地市场依然保持热度，房地产开发投资和企业营收增长表现出一定韧性。

主要观点

房地产市场“量价双降”

• 商品房销售回落：2017年1-10月，全国商品房销售面积同比增长8.2%，销售额同比增长12.6%。9月单月销售面积同比下降267万平方米，是自2015年3月以来首次出现同比下滑。
• 房价稳中有降：70个大中城市新建商品房和二手住宅价格指数环比连续下降，热点城市房价涨幅趋于平缓，三四线城市房价上涨迅速，但存在变盘风险。
• 限售政策影响：限售政策打击了投机性需求，抑制了房价上涨，但同时也对二手房市场造成了一定的供应压力。

开发投资数据下滑但仍具韧性

• 投资数据：1-10月全国房地产开发投资额同比增长7.8%，新开工面积同比显著回落，但土地购置面积增速保持12.9%，显示房企补库存意愿强烈。
• 库存情况：行业和龙头房企库存处于低位，补库存需求旺盛，预计土地购置面积将持续增长。

企业业绩分化明显

• 整体营收与利润：川财证券覆盖的46家房地产相关上市公司前三季度实现营业收入7759.69亿元，同比增长4%；净利润774.48亿元，同比增长20.7%，利润增速远高于营收。
• 园区开发企业表现：6家园区开发企业前三季度净利润同比增长24.47%，其中上海临港增速最快，达到111.89%。外高桥净利润同比下滑41.39%，主要由于部分房源尚未交付。
• 房地产开发企业表现：40家房地产开发企业前三季度实现净利润681.73亿元，同比增长20.48%。其中，万科A和金地集团净利润增速超过30%，分别为34.23%和32.32%。部分中型房企净利润增速超过100%，而部分公司则出现明显下滑。

资产负债结构

• 园区开发企业负债率：6家园区开发企业平均净负债率低于65%，其中上海临港负债率最低，为-8.29%。
• 房地产开发企业负债率：40家房地产开发企业平均净负债率超过110%，泰禾集团净负债率最高，达到440.85%。龙头房企如万科A、金地集团和招商蛇口的净负债率相对较低。

市场表现

• 板块整体表现：房地产板块三季度累计上涨1.05%，远低于同期上证综指4.90%的涨幅，市盈率16.55倍，为行业倒数第二。
• 主题概念股表现突出：世联行、上海临港等主题概念股涨幅显著，受益于政策和市场变化。

关键信息

政策调控

• 限售政策：全国范围内限售城市超过40个，打击投机性需求，降低二手房换手率。
• 调控重点：热点城市预售证审批趋严，三四线城市房价上涨迅速，政策调控风险上升。

市场数据

• 销售数据：1-10月商品房销售面积和金额同比增速均有所回落。
• 价格数据：70个大中城市新建商品房和二手住宅价格指数环比下降，一线和二线房价稳中有降，三四线房价涨幅明显。

企业表现

• 园区开发企业：业绩普遍向好，净利润增速高于成本增速，其中华夏幸福和浦东金桥表现突出。
• 房地产开发企业：业绩分化明显，龙头房企如万科A、金地集团和保利地产表现稳健，部分中型房企加杠杆明显，净负债率高企。

风险提示

• 经济持续走弱：可能对房地产市场需求造成压力。
• 房贷政策收紧：可能进一步抑制购房需求，影响销售数据。

总结

2017年下半年，房地产市场在“量价双降”背景下，利润仍保持稳步增长，主要得益于行业整体的低负债运营和政策调控下的市场调整。园区开发企业表现出较强盈利能力，而房地产开发企业则呈现明显的业绩分化。龙头房企如万科A和金地集团在政策和市场变化中保持稳健增长，而部分中型房企则因加杠杆导致净负债率高企，面临一定的财务风险。投资者需关注政策变化和市场走势，以应对未来可能的风险。