20140319-广发证券-房地产行业_土地市场整体平稳_二线城市量价回落_23页_2mb

房地产行业土地市场总结（2014年1月）

核心内容

2014年1月，中国300个城市的土地市场整体保持平稳，但不同城市表现差异显著。一线城市土地供给减少，但成交量价齐升；二线城市供给和需求同步下降，溢价率持续回落；三四线城市成交量同比略有上升，但溢价率下降，地价小幅回升。

主要观点

• 一线城市：尽管推地减少，但土地市场依然火热，住宅及商办用地成交建面环比和同比均上升，土地出让金和溢价率维持高位。核心区域优质地块稀缺性凸显，部分城市如上海溢价率高达99%。
• 二线城市：受季节性因素影响，供给和成交均出现下降，溢价率继续下滑。预计未来二线城市将出现分化，部分城市因人口流入和土地供给受限而保持活跃。
• 三四线城市：土地供给量同比上升，但成交增速放缓，地价小幅回升。商住用地成交自2013年以来增长乏力，反映出这些城市对开发商吸引力下降。

关键信息

土地市场综述

• 总推出建面：约1.45亿平米
• 总成交建面：约1.21亿平米
• 总成交土地出让金：2426亿元
• 平均楼面价：2013元/平米
• 平均溢价率：16%（环比略有上升）

一线城市土地市场

• 总推出建面：354万平米（环比-64%，同比-68%）
• 总成交建面：864万平米（环比+1%，同比-20%）
• 总出让金：914亿元
• 平均溢价率：42%（其中住宅用地54%，商办用地26%）
• 住宅用地成交建面：345万平米（环比-12%，同比+55%）
• 商办用地成交建面：331万平米（环比+97%，同比+194%）

二线城市土地市场

• 总推出建面：8289万平米（环比-30%，同比-16%）
• 总成交建面：7620万平米（环比-18%，同比-6%）
• 总出让金：1442亿元
• 平均溢价率：10%（其中住宅用地53%，商办用地5%，工业用地4%）

三四线城市土地市场

• 总推出建面：16781万平米（环比-52%，同比+10%）
• 总成交建面：13965万平米（环比-47%，同比+2%）
• 总出让金：1238亿元
• 平均楼面价：887元/平米（小幅回升）

地产公司土地投资情况

一线房企

• 总获取建面：629万平米（环比-1%）
• 总地价款：210亿元（环比+12%）
• 重点城市布局：一线城市占4块，二线城市占6块，三线城市占4块（招商地产占3块）
• 投资变化：万科和金地减少投资，保利和招商地产增加投资

二线房企

• 总获取建面：113万平米（环比-48%）
• 总地价款：27亿元（环比-56%）
• 主要投资：滨江集团在嘉兴获取项目，首开股份通过股权收购获取杭州项目，泰禾集团在福州永泰获取地块，阳光城首次进入杭州

风险提示

• 土地稀缺性可能影响房企的可持续发展

行业评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上

图表索引

• 图1：300城市推出/成交住宅用地规划建筑面积（万平米）
• 图2：300城市推出住宅用地规划建筑面积同比
• 图3：300城市成交住宅用地规划建筑面积同比
• 图4：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图5：300城市住宅用地成交楼面价指数（12个月移动平均）
• 图6：40个大中城市土地成交溢价率（3个月移动平均）
• 图7：一线城市土地供给（万平米，月度）
• 图8：一线城市住宅用地供给（万平米，月度）
• 图9：一线城市商办用地供给（万平米，月度）
• 图10：一线城市工业用地供给（万平米，月度）
• 图11：一线城市土地成交（万平米，月度）
• 图12：一线城市土地成交（亿元，月度）
• 图13：一线城市住宅用地成交（万平米，月度）
• 图14：一线城市住宅用地成交（亿元，月度）
• 图15：一线城市商办用地成交（万平米，月度）
• 图16：一线城市商办用地成交（亿元，月度）
• 图17：一线城市工业用地成交（万平米，月度）
• 图18：一线城市工业用地成交（亿元，月度）
• 图19：二线城市土地供给（万平米，月度）
• 图20：二线城市住宅用地供给（万平米，月度）
• 图21：二线城市商办用地供给（万平米，月度）
• 图22：二线城市工业用地供给（万平米，月度）
• 图23：二线城市土地成交（万平米，月度）
• 图24：二线城市土地成交（亿元，月度）
• 图25：二线城市住宅用地成交（万平米，月度）
• 图26：二线城市住宅用地成交（亿元，月度）
• 图27：二线城市商办用地成交（万平米，月度）
• 图28：二线城市商办用地成交（亿元，月度）
• 图29：二线城市工业用地成交（万平米，月度）
• 图30：二线城市工业用地成交（亿元，月度）
• 图31：三四线城市土地供给（万平米，月度）
• 图32：三四线城市住宅用地供给（万平米，月度）
• 图33：三四线城市商办用地供给（万平米，月度）
• 图34：三四线城市工业用地供给（万平米，月度）
• 图35：三四线城市土地成交（万平米，月度）
• 图36：三四线城市土地成交金额和楼面价（月度）
• 图37：三四线城市住宅用地成交（万平米，月度）
• 图38：三四线城市住宅用地成交金额和楼面价（月度）
• 图39：三四线城市商办用地成交（万平米，月度）
• 图40：三四线城市商办用地成交金额和楼面价（月度）
• 图41：三四线城市工业用地成交（万平米，月度）
• 图42：三四线城市工业用地成交金额和楼面价（月度）
• 图43：一线房企获取土地总建面
• 图44：一线房企获取土地地价款
• 图45：一线房企拿地布局（按建面，2013年12月）
• 图46：一线房企拿地布局（按建面，2014年1月）
• 图47：一线房企拿地布局（按地价款，2013年12月）
• 图48：一线房企拿地布局（按地价款，2014年1月）
• 图49：二线房企获取土地总建面
• 图50：二线房企获取土地地价款

表格索引

• 表1：一线和二线城市土地市场情况（2014年1月）
• 表2：一线房企获取土地情况（2014年1月）
• 表3：二线房企获取土地情况（2014年1月）
• 表4：近期土地新闻汇总与简评（2014年1月）
• 表5：全国300城市成交住宅用地总价排行榜TOP10（2014年1月）
• 表6：全国300城市成交住宅用地楼面地价排行榜TOP10（2014年1月）

分析师信息

• 乐加栋：分析师，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验，2013年加入广发证券发展研究中心
• 金山：研究助理，复旦大学经济学硕士，2013年加入广发证券发展研究中心，联系方式：jinshan@gf.com.cn，021-60750604
• 郭镇：研究助理，清华大学工学硕士，两年房地产研究经验，2013年加入广发证券发展研究中心，联系方式：guoz@gf.com.cn，021-60750637