20220408-浙商证券-金科服务-09666.HK-金科服务2021年报点评报告_业务走出独立性_规模再上新台阶_10页_822kb

金科服务2021年业绩及未来展望总结

核心内容

金科服务在2021年实现了显著的业绩增长，营业收入达到59.68亿元，同比增长77.0%。公司通过业务结构调整和外拓能力提升，推动了整体营收和盈利能力的持续改善。同时，公司积极进行并购扩张，以增强市场竞争力和业务独立性。

主要观点

• 业绩高增：2021年金科服务归母净利润为10.57亿元，同比增长71.4%。每股收益为1.62元，派息率为40%。
• 毛利率提升：公司2021年毛利率为30.9%，较2020年提升1个百分点，主要得益于规模效应和业务结构优化。
• 业务结构调整：将非业主增值服务并入物业管理服务，更名为“空间物业服务”；分离社区增值服务中的餐食服务，成为独立业务“本地生活服务”。
• 外拓能力增强：公司在管面积增长至2.38亿平方米，合约面积增长至3.60亿平方米，合管比为1.51，第三方项目占比提升至58%。
• 收并购推动增长：2021年公司收购多家物业企业，收并购项目面积达3239万平方米，同比增长1210%。
• 社区增值服务爆发：社区增值服务收入增长566%，占比提升至25%，其中旅居综合服务成为主要增长点。
• 本地生活服务拓展：本地生活服务收入增长122%，主要依赖餐食供应链服务，毛利率为8.1%，与非住业态外拓形成协同效应。
• 投资建议：给予“买入”评级，预计2022年EPS为2.20元，参考可比公司估值，给予2022年18倍PE，对应目标价48.91港元。

关键信息

财务表现

• 主营收入：2021年为5968百万元，预计2022-2024年分别为8510、11770、15764百万元，增速分别为43%、38%、34%。
• 归母净利润：2021年为1057百万元，预计2022-2024年分别为1437、1997、2679百万元，增速分别为36%、39%、34%。
• 每股收益：2021年为1.62元，预计2022-2024年分别为2.20、3.06、4.10元。
• P/E：2021年为14.96倍，预计2022-2024年分别为11.00、7.92、5.90倍。

业务结构

• 空间物业服务：收入39.0亿元，占比65%，毛利率29%。
• 社区增值服务：收入14.95亿元，占比25%，毛利率41.6%，其中旅居综合服务贡献最大。
• 本地生活服务：收入4.74亿元，占比8%，毛利率8.1%。
• 数智科技服务：收入1亿元，占比2%，毛利率44%。

管理与外拓

• 管理规模：2021年在管面积2.38亿平方米，同比增长52.3%；合约面积3.60亿平方米，同比增长29.8%。
• 第三方项目：占比达58%，较2020年提升9个百分点。
• 物管费单价：平均2.19元/平方米/月，第三方项目单价提升显著。
• 收缴率：综合收缴率85%，住宅物业收缴率96%。

风险提示

• 商誉减值风险：加速并购可能导致商誉减值。
• 整合不及预期：并购整合若不及预期，可能影响业绩兑现。

可比公司估值

财务预测

营业收入

• 2021年：5968百万元
• 2022年：8510百万元
• 2023年：11770百万元
• 2024年：15764百万元

营业成本

• 2021年：4122百万元
• 2022年：5984百万元
• 2023年：8279百万元
• 2024年：11099百万元

毛利

• 2021年：1846百万元
• 2022年：2525百万元
• 2023年：3491百万元
• 2024年：4665百万元

归母净利润

• 2021年：1057百万元
• 2022年：1437百万元
• 2023年：1997百万元
• 2024年：2679百万元

财务指标

• 毛利率：预计2022-2024年分别为29.68%、29.66%、29.59%
• 净利率：预计2022-2024年分别为17.20%、17.28%、17.31%
• ROE：预计2022-2024年分别为16.57%、19.49%、21.44%
• 资产负债率：预计2022-2024年分别为31.09%、36.84%、41.39%
• P/B：预计2022-2024年分别为1.80、1.52、1.25
• EV/EBITDA：预计2022-2024年分别为5.83、5.34、3.51

总结

金科服务在2021年实现了显著的业绩增长和业务结构调整，通过外拓和收并购增强了市场竞争力和业务独立性。公司未来预计将继续保持高质量发展，毛利率和净利率持续改善，同时社区增值服务和本地生活服务成为新的增长点。投资建议为“买入”，但需关注并购带来的商誉减值风险和整合不及预期的潜在影响。