社区增值服务模式初探_12页_1mb

报告摘要

社区增值服务模式初探总结

核心内容

社区增值服务作为物业管理行业的第二增长曲线，正在成为推动行业盈利模式转型的重要力量。其发展不仅有助于创造增量收入，还能够改善单盘盈利模型。随着物企对社区服务的持续探索，社区增值服务呈现高增长态势，成为利润贡献的重要来源。

2021年上半年，11家主流物企社区增值服务收入达78.5亿元，同比增长113.2%；毛利润达33.7亿元，同比增长104.9%。收入占比均值由2020年的16%提升至18.2%，毛利润占比均值由24.4%提升至26.9%。社区增值服务的细分品类不断拓展，涵盖社区传媒、园区空间运营、社区零售、美居、房产经纪、旅游、教育、团餐等多个领域。

主要观点

社区增值服务的重要性提升：随着物企对社区资源的深入挖掘，社区增值服务已成为推动行业盈利的重要来源，未来发展潜力巨大。
规模与服务并重：物企在选择社区增值服务细分赛道时，注重赛道的空间广度和与业主的关联度，强调利用规模优势进行集采和统筹布局，同时以服务为核心，提升业主满意度和资产增值能力。
自营与合作模式并存：物企在经营模式上无明显偏好，自营类业务以资源属性强、门槛低为主，合作类业务则以专业化、链条长为特点。物企可通过收并购提升专业能力，推动业务联动发展。
细分赛道发展不均：不同物企在社区增值服务各细分赛道上表现各异，部分企业如碧桂园服务发展较为均衡，而绿城服务、旭辉永升服务在社区零售和房产经纪方面表现突出。

关键信息

收入与毛利增长

2021H1总收入：78.5亿元，同比增长113.2%
2021H1总毛利：33.7亿元，同比增长104.9%
收入占比均值：18.2%
毛利润占比均值：26.9%

主流物企表现

物企名称	社区增值服务收入（2021H1）	社区增值服务毛利润（2021H1）
碧桂园服务	14亿元	9.3亿元
世茂服务	13.9亿元	5.1亿元
绿城服务	11.5亿元	3.1亿元

细分赛道表现

碧桂园服务：社区传媒、社区零售、美居、房产经纪发展较为均衡。
绿城服务：社区零售和房产经纪表现突出。
旭辉永升服务：美居和房产经纪发展靠前。
保利物业：美居业务表现较好。

投资建议

社区增值服务作为物管行业的第二增长曲线，未来发展空间广阔。
建议关注在社区增值服务拓展方面具备相对优势、综合实力突出的物企，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、融创服务等。
随着各物企持续探索，社区增值服务收入有望保持高增长态势，细分品类也将不断丰富。

风险提示

发展进度不及预期：尽管社区增值服务增长迅速，但整体仍处于量变积累阶段，存在发展速度不及预期的风险。
竞争环境恶化：社区增值服务细分赛道重合度较高，同时面临垂直领域专业公司的竞争，存在竞争环境恶化的风险。
毛利率下行风险：若自营与合作模式发生转变，可能对综合毛利率造成下行压力。

投资评级

投资评级	说明
强于大市	预计行业指数表现强于沪深300指数5%以上
中性	预计行业指数表现相对沪深300指数在±5%之间
弱于大市	预计行业指数表现弱于沪深300指数5%以上