房地产行业2020年中期投资策略：房地产：更积极地看待2020下半年_39页_2mb

房地产：更积极地看待2020下半年总结

核心内容

2020年下半年，房地产行业在政策和资金面的支持下呈现出复苏态势。整体政策框架仍以“约束中求平衡”为主，强调“房住不炒”与“因城施策”，避免房地产成为短期刺激经济的手段。宏观流动性相对充裕，银行按揭投放路径依赖，融资成本下降，房企拿地权益比例提升，行业基本面持续修复，投资与销售数据均有回升迹象。

主要观点

政策面

• 保持“房住不炒”底线，避免房地产过度占用其他实体经济的信贷资源。
• 政策重心在供给侧的纾困和托底，地方政策更多聚焦于缓解企业现金流压力，而非强刺激。
• 部分城市出台“一日游”政策，后被撤回或修改，显示政策稳定性。

资金面

• 2020年宏观流动性宽松，银行按揭投放路径依赖，居民杠杆率小幅提升。
• 房企债券融资放量，发债成本改善，信托融资受到严格管控，预计下半年增长难言乐观。

行业基本面

• 疫情后房地产销售数据回升，预计全年销售金额增速有望回正。
• 土地市场供需两旺，成交金额增长，一线城市受益明显。
• 开工面积受高基数和棚改退潮影响，全年预计下降5%；竣工面积复苏，全年预计增长6.5%。
• 施工面积增速回升，全年预计增长4.4%；房地产投资全年预测增长5%左右。

关键信息

销售预测

• 全年商品住宅销售面积同比-5%，销售金额同比持平。
• 一线城市销售面积同比增长8%，销售均价增长9.5%。
• 二线城市销售面积增长3%，销售均价增长6%。
• 三四线城市销售面积下降8.2%，销售金额下降8.7%，销售均价微降0.6%。

土地市场

• 1-5月全国土地成交价款同比增长7.1%，一线城市热度较高。
• 土地购置费占房地产投资比重提升至31.5%，预计全年增长5-10%。

开工与竣工

• 2020年1-5月新开工面积同比下降12.8%，预计全年下降5%。
• 竣工面积复苏，全年预计增长6.5%，去化周期可控。

施工与投资

• 施工面积增速回升，全年预计增长4.4%。
• 施工类投资增速有望达到5.5%，土地购置费增速约5%，房地产投资全年预测增长5%。

投资建议

配置建议

• 疫情后基本面升势明显，叠加海外资金回流预期，建议积极配置地产股。
• AH主流房企估值处于低位，高股息收益对长线资金具备较强吸引力。

推荐标的

• A股：万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团。
• H股：万科企业、融创中国、中国金茂。

风险分析

• 新冠疫情冲击居民收入、信用扩张、按揭偿还及消费支出。
• 部分中小房企信用风险上升。
• 办公楼出租率及租金水平下降。
• 消费支出下滑可能导致零售和仓储物业租金下降。

数据概览

总结

2020年下半年，房地产行业在政策和资金面的支持下展现出复苏迹象。政策保持“房住不炒”基调，资金面相对宽松，但房地产行业仍面临一定的内生约束。销售和投资数据预计回升，尤其是核心一二线城市表现突出。房企融资成本下降，拿地权益比例提升，利润端积极因素显现。AH主流房企整体估值处于低位，具备高股息收益，具备较强吸引力，建议积极配置。主要推荐万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国、中国金茂等龙头房企。需关注疫情对经济的持续影响及部分中小房企的信用风险。