20170110-首创证券-房地产行业周报_新年成交开局低迷_利率优惠预期收紧_19页_1mb

房地产行业周报总结（2017年01月02-01月08）

核心内容

• 行业评级：中性
• 市场表现：A股房地产板块全周上涨0.78%，相对沪深300指数超额收益为-0.35个百分点。
• 整体成交情况：2017年新年开局商品房成交低迷，重点覆盖的31个大中城市合计成交504.26万平米，同比减少21.35%，环比减少19.06%，年初至今成交水平低于去年全年平均水平12.84个百分点。
• 库存去化：重点覆盖的14个城市商品房可售面积合计14520.39万平米，同比减少14.21%，环比减少0.60%，去化周期降至44.70周。
• 土地市场：全国40个大中城市土地成交总价179.09亿元，同比减少18.07%，环比减少88.23%，年初至今周均成交850.29亿元，高于去年平均水平115.45个百分点。

主要观点

1. 商品房成交

• 整体表现：新年开局商品房成交低迷，市场整体表现不佳。
• 区域差异：
  • 一线城市：合计成交117.09万平米，同比减少16.08%，环比减少28.49%。北京、上海、广州、深圳均出现不同程度回调，其中北京和广州回调力度较大。
  • 二线城市：合计成交237.66万平米，同比减少16.43%，环比减少5.51%。南京、苏州环比增速居前。
  • 三线城市：合计成交149.52万平米，同比减少31.18%，环比减少28.02%。扬州、江阴、惠州表现突出。

2. 库存去化

• 整体趋势：重点城市商品房库存水平延续改善势头，但三线城市成交回调对库存影响不明显。
• 去化周期：重点覆盖14个城市去化周期降至44.70周，一线城市去化周期为37.92周，二三线城市为49.39周。
• 未来展望：短期内库存水平缓慢改善，但中长期内广义库存压力依然较大。

3. 土地市场

• 成交数据：全国40个大中城市土地成交总价179.09亿元，同比和环比均大幅下降。
• 区域表现：
  • 一线城市：土地成交87.66亿元，上海和深圳为主要贡献城市。
  • 二线城市：土地成交12.66亿元，同比和环比均大幅减少。
  • 三线城市：土地成交78.77亿元，年初至今成交均值同比增长131.70%。
• 政策影响：热点城市加大土地供应以稳定市场，但土地供应持续低于市场需求，推动资产价格过快上涨。

关键信息

• 政策动向：

  • 重庆：严管商品房预售，查处违法违规行为。
  • 央行：保持货币政策稳健中性，调节流动性。
  • 上海：暂停商业办公项目网签，清查违规销售行为。
  • 北京：首套房贷利率最低升至9折。
  • 深圳：提高保障房配建比例，推进城市更新。
  • 安徽：推广街区制，建立购租并举制度。

• 公司动态：

  • 首开股份：2016年12月签约面积和金额分别增长。
  • 万科A：2016年12月销售情况良好，全年销售数据显著增长。
  • 金地集团：2016年全年签约面积和金额均增长。
  • 华夏幸福：预计2016年年度净利润增长30%-40%。
  • 世联行：2016年全年代理销售金额达5,108亿元。

投资建议

• 短期关注：拥有核心区位、运营成熟、现金流稳定的商业地产公司，其抗周期能力较强。
• 中长期看好：
  • 一线房企，受益于市场集中度提升和资产价格溢价率与股权溢价率预期差。
  • 综合型房企，具备补充融资渠道或跨界布局金控平台。
  • 京津冀和西南板块区域龙头房企，受益于城市群战略下的人口和产业边际改善。
• 建议关注个股：中国国贸、陆家嘴、招商蛇口、华发股份、泰禾集团、金科股份、泛海控股等。

板块表现

• 板块涨幅：园区地产上涨1.90%，商业地产上涨1.28%，住宅地产上涨0.58%，房地产服务商下跌1.17%。
• 个股表现：长春经开、津滨发展、*ST中企、中房地产、华发股份、深物业A、天保基建、绵石投资、西藏城投、世荣兆业等个股涨幅较大。

行业趋势与展望

• 市场环境：整体市场表现中性，受政策调控影响，成交量和价格均出现积极调整。
• 政策影响：调控政策逐步落实，热点城市房贷利率收紧，土地供应政策调整，影响市场预期。
• 行业前景：随着政策的逐步完善，市场集中度提升，部分房企有望受益于政策红利和市场调整。

图表目录

• 图1：上周重点城市成交数据
• 图2：31个重点覆盖城市商品房成交数据汇总
• 图3：一线城市商品房成交数据汇总
• 图4：二线城市商品房成交数据汇总
• 图5：三线城市商品房成交数据汇总
• 图6：北京商品房成交数据汇总
• 图7：上海商品房成交数据汇总
• 图8：广州商品房成交数据汇总
• 图9：深圳商品房成交数据汇总
• 图10：14个重点覆盖城市商品房库存数据
• 图11：一线城市商品房库存数据
• 图12：二三线城市商品房库存数据
• 图13：100大中城市土地供应数据
• 图14：一线城市土地供应数据
• 图15：二线城市土地供应数据
• 图16：三线城市土地供应数据
• 图17：40大中城市土地成交数据
• 图18：40大中城市土地成交价格
• 图19：一线城市土地成交数据
• 图20：一线城市土地成交价格
• 图21：二线城市土地成交数据
• 图22：二线城市土地成交价格
• 图23：三线城市土地成交数据
• 图24：三线城市土地成交价格
• 图25：过去一年房地产板块走势
• 图26：上周涨幅居前个股