20160329-申万宏源研究_香港_-一线城市新政迭出_去库存仍为政策主基调_12页_1mb

报告摘要

2016年3月29日房地产行业报告总结

核心内容

本报告分析了2016年3月中国一线及部分二线城市房地产政策调整对市场的影响，强调了城市间分化加剧、政策调控效果及市场估值情况。重点城市如上海、深圳、南京和武汉相继出台限购、贷款政策和增值税改革等措施，以抑制过热市场和促进三四线城市去库存。

主要观点

一线及热点城市政策收紧：
上海、深圳、南京和武汉等城市在3月25日相继发布房地产调控政策，以抑制房价过快上涨和投机行为。
- 上海：提高二套房首付比例至50%（≤144㎡）或70%（＞144㎡），非户籍居民需连续缴税5年，且不再认可无房贷记录的家庭为首次购房者。
- 深圳：非户籍居民需连续缴税3年，二套房首付比例为40%。
- 南京：严格区分首次购房与首套自住房，首付比例分别为25%和30%-40%。
- 武汉：降低公积金贷款额度，且调整贷款偿还能力系数。
政策效果预期：
上述政策预计对上海改善型需求释放产生抑制作用，但由于市场流动性充足、库存水平较低，房价将保持稳定。
- 上海预计约28%的潜在购房者将受到影响。
- 深圳和上海房价同比涨幅分别为57.8%和25.1%，而三四线城市房价仍呈下跌趋势。
增值税改革减轻税负：
自2016年5月1日起，建筑业、房地产业等纳入增值税改革，以避免重复征税。
- 二手房交易中，持有不足2年的房产需按5%征收增值税，较之前5.5%的营业税有所降低。
- 一线城市的非普通住宅持有超过2年仍需按差额征收增值税，普通住宅则免征。
市场估值与投资建议：
香港上市的大中型中资房企股价在3月反弹约9%，估值为每股净资产的47%折价，6.2倍16年PE和0.6倍16年PB。
- 由于政策影响有限，我们维持行业超配评级。
- 推荐中海外（688:HK, BUY）、华润置地（1109:HK, O-PF）和远洋地产（3377:HK, BUY）。
- 融创（1918:HK, Neutral）和保利置业（119:HK, U-PF）可能受到政策影响。

关键信息

政策背景：
上海、深圳、南京和武汉等城市出台限购政策，以抑制过热市场。
- 上海政策最为严格，对改善型需求影响较大。
- 深圳维持首付比例不变，但提高缴税年限。
- 南京和武汉分别调整首付比例及公积金贷款额度。
市场分化：
一线城市房价上涨显著，而三四线城市库存压力大，政府持续推出刺激政策。
- 河南南阳市对农村居民购房发放1万元财政补贴。
- 人民银行推动农村“两权”抵押贷款试点，以支持三四线城市去库存。
数据支持：
- 国家统计局数据显示，2016年2月70城房价同比上涨，其中深圳涨幅最高。
- 中原地产指出，上海限购政策影响约28%的购房者。
投资评级说明：
- 投资评级采用相对评级方法，分为超配、等配、低配。
- 股票评级分为BUY、Hold、Underperform等，根据6-12个月内的股价表现进行定义。