20210222-首创证券-房地产行业周报_春节成交市场平淡_房贷利率抬升_25页_3mb

房地产行业周报总结

核心内容

1. 市场表现

   • 春节期间房地产市场成交平淡，2月份核心城市受信贷及调控政策影响，市场热度较1月份有所降温，房贷利率抬升趋势延续。
   • 从长期视角看，房地产市场的持续韧性有助于修复悲观预期，当前估值处于历史低位，具备估值修复空间。
   • A股房地产指数：上两周上涨4.84%，年初至今下跌1.58%，相对上证指数收益为-8%。
   • 港股内房股：上两周平均涨幅4.36%，年初至今平均涨幅1.67%，相对恒生指数收益为-10.87%。
   • 物业板块：上两周平均涨幅3.45%，年初至今平均涨幅11.16%，相对恒生指数收益为-1.38%。

2. 政策动态

   • 中央政策：自然资源部等三部委发布通知，限制农村产业融合发展用地用于房地产开发。
   • 央行数据：1月M2同比增长9.4%，人民币贷款增加3.58万亿元，同比多增2252亿元。
   • LPR利率：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续10个月未变。
   • 房贷利率：2月首套房平均利率5.26%，环比上涨4bp；二套房平均利率5.56%，环比上涨3bp。
   • 地方政策：一线城市政策高频出台，包括上海新房摇号新规、北京加强个人经营性贷款管理、深圳发布二手住房成交参考价、广州南沙加强人才安居保障、西安支持住房租赁市场发展等。

主要观点

• 房地产市场整体表现弱于大盘，核心城市受政策影响，房价上涨预期有所收敛。
• 房企从规模扩张转向提质增效，同时土地市场竞争格局优化，品牌房企利润率存在边际改善预期。
• 房地产板块估值处于历史低位，与基本面存在背离，预计估值将逐步修复。
• 重点房企销售情况分化，部分企业表现亮眼，部分则出现下滑。

关键信息

商品房成交情况

• 上周（2.13-2.19）：重点监测55城商品房成交面积162.2万平米，环比下降58%，同比增长26%。
• 本月累计（2.1-2.19）：成交面积1174.9万平米，同比增长727%。
• 全年累计：成交面积4409.2万平米，同比增长102.8%。
• 分城市能级：一线城市成交面积环比下降72%，同比下降66%；二线城市环比下降66%，同比增长8%；三四线城市环比下降43%，同比增长158%。

二手房成交情况

• 上周：重点监测16城二手房成交面积28万平米，环比下降68%，同比增长12%。
• 本月累计：成交面积308.2万平米，同比增长799%。
• 全年累计：成交面积1117.9万平米，同比增长88.1%。
• 重点城市：南京、苏州、东莞等城市二手房成交增长显著，部分城市如杭州、深圳等出现大幅下滑。

库存及去化周期

• 截至2月19日，15城商品房可售面积16253.1万平米，环比微降0.2%。
• 库存去化周期14.4个月，环比增加0.9个月。
• 一线城市库存去化周期平均为11.6个月。

土地市场

• 上周百城住宅类土地供应580.9万平米，环比下降14%，同比增长237%。
• 土地成交面积103.4万平米，同环比均下降88%。
• 住宅类土地成交总价121亿元，环比下降85%，同比下降71%。
• 供求比：3个月移动平均为0.79，环比下降0.15。
• 楼面均价：11705元/平米，环比上涨24.4%。
• 溢价率：21.8%，环比上涨3.4个百分点。

资金环境

• 房贷利率出现上行拐点，首套房平均利率5.26%，环比上涨4bp；二套房平均利率5.56%，环比上涨3bp。
• 房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，占比人民币贷款余额28.7%。
• 1月新增居民中长期贷款9448亿元，同比多增1957亿元，占比新增人民币贷款26.4%。

重点房企销售情况

• 碧桂园销售额403.2亿元，同比增长22.5%。
• 中国恒大销售额581.2亿元，同比增长43.3%。
• 万科销售额714.7亿元，同比增长30.2%。
• 融创中国销售额351.7亿元，同比增长88.8%。
• 保利地产销售额430.7亿元，同比增长82.6%。
• 龙湖集团销售额195.1亿元，同比增长93.0%。
• 新城控股销售额166.4亿元，同比增长48.5%。
• 金科股份销售额142.0亿元，同比增长56.8%。
• 绿城中国销售额143.0亿元，同比增长186.0%。
• 蓝光发展销售额139.1亿元，同比增长37.0%。

房企融资情况

• 2月8日：栖霞建设发行10.4亿元公司债，利率5.48%。
• 2月8日：中国金茂发行5亿美元永续债，利率6%。
• 2月9日：中国海外宏洋发行5.12亿美元企业债，利率2.45%。

重点公司动态

• 业绩预告：蓝光发展、正荣服务、蓝光嘉宝服务、奥园健康等公司发布盈利预告，业绩增长显著。
• 融资：碧桂园提前赎回5.5亿美元票据，中国金茂进行股份回购。
• 增减持：荣盛发展获股东增持，华夏幸福被强制减持。
• 回购：中国金茂、时代中国控股进行股份回购。
• 其他：越秀地产分拆越秀服务上市，格力地产收购事项暂停。

公司估值

• A股公司：万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股、阳光城、金科股份、中南建设、首开股份、荣盛发展等公司估值信息包括EPS、PE、PB、ROE等。
• 内房股：中国海外发展、华润置地、碧桂园、融创中国、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团等公司估值信息包括EPS、PE、PB等。
• 物业股：碧桂园服务、保利物业、中海物业、绿城服务、永升生活服务、新城悦服务、雅生活服务等公司估值信息包括EPS、PE、PB等。

总结

房地产市场近期表现平淡，受政策调控和信贷收紧影响，核心城市成交热度下降。然而，从长期来看，行业基本面具备修复潜力，估值处于历史低位，市场预期有望逐步改善。政策层面，中央和地方均出台多项限制性措施，旨在遏制投机行为，促进市场健康发展。重点房企销售和融资情况分化，部分企业表现亮眼，部分则面临压力。整体市场资金环境趋紧，房贷利率上行趋势明显，房地产贷款余额增速放缓。公司估值方面，A股和港股房地产板块均呈现不同表现，部分公司业绩增长显著，部分则面临减持压力。