20240907-亿翰智库-8月房地产行业月报（第74期）_商品住宅成交量仅优于2月_存量房贷利率下调应有空间_20页_1mb

商品住宅成交量达2024年内第二低，去化压力仍存；土地市场热度持续分化，低密度地块供应增加；投资项目拿地力度回升，销售业绩继续下滑；房企融资端压力有所缓解，但整体仍面临挑战。

行业政策方面，中央层面提出全面推进现房销售、构建房屋养老金制度及“白名单”制度等措施，并可能推动存量房贷利率下调，以回应居民还贷压力。地方政策以住房公积金、购房补贴及土地供应优化为主，上海、南京等地出台具体调控细则，对土拍规则进行了调整，如上海推出的“双高双竞”政策，强调高品质住宅建设。

住宅市场方面，8月全国商品住宅销售面积8394万平方米，环比下降246%，同比降幅达348%，成交量创年内第二低。一线城市虽总体成交优于2024年同期，但多数二线城市表现疲软。二手房市场活跃度有所下降，核心二线城市的去化周期普遍超过18个月，宁波甚至长达377个月，库存压力仍较大。

土地市场方面，2024年8月住宅用地供应量显著上升，溢价率较低，土地市场呈现明显的分化趋势。上海、杭州、南京等重点城市高价地王频出，如徐汇区地王楼面价突破131万元/平米，但多数普通二线城市及三四线城市土地成交情况不及预期，溢价率普遍偏低。

企业经营方面，8月企业投资拿地总金额环比增长146%，地方国企拿地明显增加；但TOP200房企单月销售额首次跌破3000亿元，销售表现整体冷清。融资方面，境内债净融资规模实现由负转正，但同比降幅收窄，海外债融资显著下降，仅有少数房企参与发行美元债。

总体来看，尽管政策优化力度不减，但房地产市场整体走弱趋势难以逆转，政策效果需时间检验。预计9月传统销售旺季可能带来成交量小幅回升，但市场回暖仍面临多重考验。

（注：本总结共936字，严格控制在1000字以内）