20170814-华创证券-房地产行业周报_库存连降6周_推盘少拖累销售_房贷利率上升_Q3棚改或将加速_23页_1mb

报告摘要

房地产行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现低迷，新房成交面积环比下降1%，月成交同比下滑22%。其中，一二线城市成交面积环比下降3%，同比下滑29%，而三四线城市成交面积环比上升2%，同比下滑5%。库存方面，19个重点城市住宅可售面积连续6周下降，去化月数为8.2个月，库存周期延长，行业仍处于去库存阶段。政策方面，全国首套房贷平均利率上升至4.99%，接近40个城市发布“限售令”，显示政策端管控趋严。住建部拟将阿里住房租赁平台向全国推广，棚改项目排查及加速推进，雄安新区建设投资集团成立，显示雄安新区建设将推进。板块行情方面，SW房地产指数下跌2.12%，弱于大市。

主要观点

销售低迷：新房成交量连续下降，特别是一二线城市，而三四线城市略有回升，但整体仍处于低谷。
库存周期延长：去化月数为8.2个月，远超以往周期，导致房地产周期延长，出现诸多周期反常现象。
政策趋严：房贷利率上升，限售令扩大，反映政策对房地产市场的调控加强。
租售共举：住建部推动住房租赁平台建设，促进租赁市场发展，强调长效机制。
棚改加速：住建部排查棚改项目，逾期不交付可问责，显示棚改项目有加速推进迹象。
雄安新区建设：雄安建设投资集团成立，显示新区建设将逐步推进，远期人口规划为500万。
板块表现：SW房地产指数下跌2.12%，弱于沪深300指数，板块排名靠后。

关键信息

一、新房成交量

上周47城新房成交545.1万平米，环比-1%，月成交同比-22%。
一线城市成交66万平米，环比-5.8%，同比-49.1%。
二线城市成交277万平米，环比-1.7%，同比-22.4%。
三线城市成交156万平米，环比+7.2%，同比-7.6%。
四线城市成交47万平米，环比-13.2%，同比+4.7%。

二、二手房成交量

上周17城二手房成交146.1万平米，环比+1.4%，月成交同比-29.6%。
一线城市成交27.9万平米，环比-24.7%，同比-48.9%。
二线城市成交105.1万平米，环比+12.4%，同比-22.4%。
三四线城市成交13.2万平米，环比-3.1%，同比-9.5%。

三、新房库存

19城合计可售面积7493.5万平米，环比-0.3%。
一线城市可售面积2191.1万平米，环比+1.4%。
二线城市可售面积3448.4万平米，环比-1.3%。
三线城市可售面积1854万平米，环比-0.4%。
3个月移动平均去化月数为8.2个月，环比+0.1个月。

四、政策动态

房贷利率上升：全国首套房贷平均利率升至4.99%，接近40个城市发布“限售令”。
住房租赁平台推广：住建部拟将阿里住房租赁平台向全国推广，杭州市已开始试点。
棚改项目排查：住建部排查地方十年棚改项目，逾期不交付可问责，显示棚改加速。
雄安新区建设：河北雄安建设投资集团成立，远期人口规划为500万，初期实行单位制住房体制。
租赁住房政策：上海张江科学城新增住宅九成以上用于租赁，北京部分银行上调首套房贷利率。

五、重点公司动态

荣盛发展：2017H1扣非净利润增长19.26%，发行14亿中票，新增土储538万平米。
新城控股：完成2亿美元境外债券发行，设立购房尾款专项计划不超过20亿，新增土地项目。
首开股份：前七月签约销售440.34亿元，同比增长5.71%，计划发行20亿超短期融资券。
招商蛇口：前七月签约销售613亿元，同比增长69%。
金地集团：9.6亿拿下大虹桥商办地，自持80%商业不少于20年。
中南建设：员工持股计划累计购买1.18亿股，占总股本3.18%，成交均价6.80元/股。
保利地产：前七月签约金额1631.78亿元。
绿地控股：7月新增4个项目，总地价17.2亿元，90亿元拿下南京江北核心区CBD地块。
北京城建：前七月销售额108.55亿元，同比增长53.3%，出资3250万设立合作公司投资开发保定棚改项目。

行业趋势与投资逻辑

货币周期淡化：当前货币周期对房地产的影响减弱。
库存周期延长：库存周期延长导致销量小周期延长，出现周期反常现象。
三四线城市热销：主要由棚改货币化和供需自我改善驱动。
集中度提升：行业集中度快速上升，关注央企改革推进。
投资逻辑重构：需重新审视投资逻辑，结合政策与市场变化进行调整。

行业表现对比

SW房地产指数：下跌2.12%，弱于沪深300指数（-1.62%）。
板块排名：在28个板块中排名23位。