2026年上半年深圳房地产市场回顾_18页_1mb

2026年上半年深圳房地产市场总结

核心内容概览

2026年上半年，深圳房地产市场整体呈现“以价换量”的趋势，各细分市场均受到供应与需求的双重影响，表现各异。办公楼、零售物业与物流仓储市场均在不同程度上经历了供应增加、需求调整及租金下行的态势。

办公楼市场

主要观点

• 新增供应放缓：上半年深圳甲乙级办公楼新增供应量为29.8万平方米，为自2015年供应高峰以来同期最低值。
• 净吸纳量回升：剔除头部企业回迁影响后，全市净吸纳量达37.5万平方米，同比小幅增长，为近五年最高值。
• 空置率上升：受新增供应及租户流失影响，全市空置率上升至24.2%，其中甲级办公楼空置率上升至26.7%。
• 租金下行：全市平均租金半年度环比下跌6.0%，降幅较去年同期收窄1.8个百分点。

需求结构

• TMT及科技消费品需求并驾齐驱：分别贡献19.7%和19.8%的需求，其中系统解决方案占比超三成，电商与人工智能各占约两成。
• 金融与专业服务需求增长：金融需求占比15.4%，专业服务需求占比10.2%，主要由金融科技、量化对冲及律所整合驱动。
• 本地企业主导租赁：本地企业租赁占比约60%，内资企业需求小幅上升。

租赁类型

• 搬迁需求为主力：占比64.0%，其中升级型搬迁超五成。
• 中小企业为中坚力量：2000平方米以下成交贡献超五成需求。
• 超大宗交易增长：万平方米级以上交易同比有所增长，显示头部企业扩租意愿增强。

区域分布

• 非核心区需求增长：近五成需求落子非核心区，如西丽、坂田、梅林及水贝。
• 前海表现突出：录得13.3万平方米净吸纳量，同比上升。

零售物业市场

主要观点

• 无新增供应入市：上半年新增供应为0，但部分存量项目入驻率提升，全市空置率下降至4.4%。
• 净吸纳量3.1万平方米：主要由餐饮业态带动，其需求占比连续三个季度超过零售，达48.0%。
• 租金下行：全市首层平均租金环比下降1.0%至17.6元/天/平方米。

需求结构

• 简餐为绝对主力：贡献30%的租赁面积，代表品牌包括KPRO肯律轻食、阿元来了及必胜汉堡。
• 茶饮与中餐表现活跃：茶饮贡献12%，中餐贡献6%，受消费降级影响，高性价比品牌扩张提速。
• 服饰与电子产品需求增长：服饰贡献12%，电子产品贡献5%，受“以旧换新”政策影响，需求热度攀升。
• 体验业态升温：娱乐类需求贡献5%，美容保健类需求稳定在7%以上。

未来展望

• 新增供应充足：预计未来六个月入市规模超50万平方米，集中在坪山与蛇口。
• 租金承压：核心商圈及次核心商圈竞争激烈，租金料继续下行。

物流仓储市场

主要观点

• 供应量增加：深圳上半年新增供应23.4万平方米，东莞新增供应87.5万平方米，惠州新增供应17.5万平方米。
• 净吸纳量分化：深圳净吸纳量4.6万平方米，东莞32万平方米，惠州24.1万平方米。
• 空置率上升：深圳空置率25.1%，东莞16.6%，惠州26.3%。
• 租金显著下调：深圳平均租金44.7元/月/平方米，东莞41.1元/月/平方米，惠州28.9元/月/平方米。

需求结构

• 制造业需求主导：半导体、新能源、机器人等制造业企业成为新增需求主力。
• 跨境电商与第三方物流活跃：东莞需求主要来自机器人、3D打印、跨境电商及第三方物流。
• 惠州需求由电商和制造业推动：主要由家电板块的第三方物流企业及制造业存储需求贡献。

未来展望

• 供应压力持续：未来六个月深莞惠高标仓市场将面临新增供应，租金跌幅或进一步扩大。
• 价格下修打开窗口：阶段性低价窗口可能吸引升级搬迁及整合类需求入市，带动市场回暖。
• 建议方向：业主应强化招商策略弹性，租户应把握租金下行窗口期锁定租约。

物业投资市场

主要观点

• 大宗交易活跃：上半年共录得13笔交易，同比增长86.0%，总成交金额66.5亿元。
• 办公楼交易主导：办公楼物业成交占比40%，不良资产交易占比达52%。
• 房企为卖方主力：房地产企业占比81.5%，主要为深圳本地民营开发商资产盘活。
• 买方结构多元化：买方以区属国资平台、社区股份合作公司为主，投资方向偏向产业地产、城市更新及商业运营。

交易类型

• 法拍型不良资产热度上升：共8宗交易，其中工业物业占一半，多位于非核心区，附带稳定租约且具备高性价比。
• 工业物业成交频次最高：共7笔交易，占交易总数半数，主要依托稳定长租约实现成交。

未来展望

• 价格筑底窗口期：未来六个月，各类资产持有方将持续释放可售物业，促成更多大宗成交。
• 非居住型存量物业盘活：老旧工业物业可通过整修改造及附带长期租约吸引资本关注。
• 政策利好：十五五规划允许非居改保/改公寓，结合人口流入与养老需求增长，推动存量物业转型为长租公寓或康养物业。

总结

2026年上半年，深圳房地产市场整体以“以价换量”为主旋律，办公楼、零售及物流仓储市场均出现供应增加、需求调整及租金下行的趋势。TMT及科技消费品板块成为办公需求的主力，餐饮业态在零售市场中占据主导地位，物流仓储市场则因制造业需求增长与政策推动保持活跃。投资市场方面，法拍型不良资产及工业物业成为交易热点，未来市场在政策与资本驱动下有望进一步回暖。