> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年上半年深圳房地产市场总结 ## 核心内容概览 2026年上半年，深圳房地产市场整体呈现“以价换量”的趋势，各细分市场均受到供应与需求的双重影响，表现各异。办公楼、零售物业与物流仓储市场均在不同程度上经历了供应增加、需求调整及租金下行的态势。 --- ## 办公楼市场 ### 主要观点 - **新增供应放缓**：上半年深圳甲乙级办公楼新增供应量为29.8万平方米，为自2015年供应高峰以来同期最低值。 - **净吸纳量回升**：剔除头部企业回迁影响后，全市净吸纳量达37.5万平方米，同比小幅增长，为近五年最高值。 - **空置率上升**：受新增供应及租户流失影响，全市空置率上升至24.2%，其中甲级办公楼空置率上升至26.7%。 - **租金下行**：全市平均租金半年度环比下跌6.0%，降幅较去年同期收窄1.8个百分点。 ### 需求结构 - **TMT及科技消费品需求并驾齐驱**：分别贡献19.7%和19.8%的需求，其中系统解决方案占比超三成，电商与人工智能各占约两成。 - **金融与专业服务需求增长**：金融需求占比15.4%，专业服务需求占比10.2%，主要由金融科技、量化对冲及律所整合驱动。 - **本地企业主导租赁**：本地企业租赁占比约60%，内资企业需求小幅上升。 ### 租赁类型 - **搬迁需求为主力**：占比64.0%，其中升级型搬迁超五成。 - **中小企业为中坚力量**：2000平方米以下成交贡献超五成需求。 - **超大宗交易增长**：万平方米级以上交易同比有所增长，显示头部企业扩租意愿增强。 ### 区域分布 - **非核心区需求增长**：近五成需求落子非核心区，如西丽、坂田、梅林及水贝。 - **前海表现突出**：录得13.3万平方米净吸纳量，同比上升。 --- ## 零售物业市场 ### 主要观点 - **无新增供应入市**：上半年新增供应为0，但部分存量项目入驻率提升，全市空置率下降至4.4%。 - **净吸纳量3.1万平方米**：主要由餐饮业态带动，其需求占比连续三个季度超过零售，达48.0%。 - **租金下行**：全市首层平均租金环比下降1.0%至17.6元/天/平方米。 ### 需求结构 - **简餐为绝对主力**：贡献30%的租赁面积，代表品牌包括KPRO肯律轻食、阿元来了及必胜汉堡。 - **茶饮与中餐表现活跃**：茶饮贡献12%，中餐贡献6%，受消费降级影响，高性价比品牌扩张提速。 - **服饰与电子产品需求增长**：服饰贡献12%，电子产品贡献5%，受“以旧换新”政策影响，需求热度攀升。 - **体验业态升温**：娱乐类需求贡献5%，美容保健类需求稳定在7%以上。 ### 未来展望 - **新增供应充足**：预计未来六个月入市规模超50万平方米，集中在坪山与蛇口。 - **租金承压**：核心商圈及次核心商圈竞争激烈，租金料继续下行。 --- ## 物流仓储市场 ### 主要观点 - **供应量增加**：深圳上半年新增供应23.4万平方米，东莞新增供应87.5万平方米，惠州新增供应17.5万平方米。 - **净吸纳量分化**：深圳净吸纳量4.6万平方米，东莞32万平方米，惠州24.1万平方米。 - **空置率上升**：深圳空置率25.1%，东莞16.6%，惠州26.3%。 - **租金显著下调**：深圳平均租金44.7元/月/平方米，东莞41.1元/月/平方米，惠州28.9元/月/平方米。 ### 需求结构 - **制造业需求主导**：半导体、新能源、机器人等制造业企业成为新增需求主力。 - **跨境电商与第三方物流活跃**：东莞需求主要来自机器人、3D打印、跨境电商及第三方物流。 - **惠州需求由电商和制造业推动**：主要由家电板块的第三方物流企业及制造业存储需求贡献。 ### 未来展望 - **供应压力持续**：未来六个月深莞惠高标仓市场将面临新增供应，租金跌幅或进一步扩大。 - **价格下修打开窗口**：阶段性低价窗口可能吸引升级搬迁及整合类需求入市，带动市场回暖。 - **建议方向**：业主应强化招商策略弹性，租户应把握租金下行窗口期锁定租约。 --- ## 物业投资市场 ### 主要观点 - **大宗交易活跃**：上半年共录得13笔交易，同比增长86.0%，总成交金额66.5亿元。 - **办公楼交易主导**：办公楼物业成交占比40%，不良资产交易占比达52%。 - **房企为卖方主力**：房地产企业占比81.5%，主要为深圳本地民营开发商资产盘活。 - **买方结构多元化**：买方以区属国资平台、社区股份合作公司为主，投资方向偏向产业地产、城市更新及商业运营。 ### 交易类型 - **法拍型不良资产热度上升**：共8宗交易，其中工业物业占一半，多位于非核心区，附带稳定租约且具备高性价比。 - **工业物业成交频次最高**：共7笔交易，占交易总数半数，主要依托稳定长租约实现成交。 ### 未来展望 - **价格筑底窗口期**：未来六个月，各类资产持有方将持续释放可售物业，促成更多大宗成交。 - **非居住型存量物业盘活**：老旧工业物业可通过整修改造及附带长期租约吸引资本关注。 - **政策利好**：十五五规划允许非居改保/改公寓，结合人口流入与养老需求增长，推动存量物业转型为长租公寓或康养物业。 --- ## 总结 2026年上半年，深圳房地产市场整体以“以价换量”为主旋律，办公楼、零售及物流仓储市场均出现供应增加、需求调整及租金下行的趋势。TMT及科技消费品板块成为办公需求的主力，餐饮业态在零售市场中占据主导地位，物流仓储市场则因制造业需求增长与政策推动保持活跃。投资市场方面，法拍型不良资产及工业物业成为交易热点，未来市场在政策与资本驱动下有望进一步回暖。