中指-深圳2018年上半年房地产市场监测报告龙）-20187-18页-1mb

深圳2018年上半年房地产市场总结

核心内容

2018年上半年，深圳房地产市场在政策调控和市场需求的共同作用下，呈现出供应增加、成交量上升、价格趋稳的特点。整体市场表现较为平稳，但区域和价格分化的趋势依旧明显。

主要政策

1. 深化住房制度改革
   深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，旨在构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，满足不同收入水平居民和专业人才的住房需求。

2. 购房融资规范
   《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》要求商业银行以房地产信息系统中的网签合同和住房套数查询结果为审核依据，以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为贷款额度计算基数。

3. 保障性住房收购
   深圳市正式出台《深圳市保障性住房收购操作规程》，以规范保障性住房收购行为，保障住房供应。

4. 棚户区改造政策
   《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》明确，使用年限在20年以上的老旧住宅区，若满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”任一条件，可适用棚户区改造政策。

住宅成交情况

• 总体成交
  2018年上半年，深圳共成交商品住宅12804套，成交面积128.86万m²，同比分别增长21.92%和22.34%。
  1-6月新房成交均价为54160元/m²，同比小幅下跌0.86%，连续21个月小幅下跌，价格走势趋稳。

• 区域表现
  龙岗、宝安区是成交主力区域，共成交11460套，占全市成交套数的89.50%。南山成交面积最高，但均价有所下降。福田、罗湖区成交面积也有增长，而盐田区零成交。

• 户型与价格分段
  市场以70-90m²的刚需中小户型为主，成交套数占比57.24%，同比下降7.05个百分点。总价600万元以下产品成交套数占比79.97%，同比下降0.71个百分点，而600万元及以上产品成交套数占比上升0.71个百分点。

住宅供应情况

• 供应总量
  2018年上半年，深圳共计推出商品住宅面积110.52万m²，同比增加55.3%。其中，一季度供应面积同比下降45.75%，二季度供应面积同比增长98.04%。

• 区域分布
  商品住宅新增供应主要集中在宝安、龙岗和南山，其中宝安和龙岗的供应面积同比分别增长109.85%和18.01%，南山增长69.88%。盐田区上半年无新增供应。

成交价格趋势

• 新房均价
  2018年上半年，新房成交均价为54160元/m²，连续21个月小幅下跌，走势趋稳。

• 区域均价
  南山区成交均价最高，为101006元/m²，其次是福田区和罗湖区。龙岗区和宝安区均价分别为55456元/m²和39862元/m²。

销供比与去化周期

• 销供比
  2018年上半年，销供比为1.17，表明市场供不应求。

• 去化周期
  去化周期为12.4个月，较去年同期缩短6.04个月，显示市场消化能力有所增强。

二手住宅市场

• 成交量
  2018年上半年，深圳二手住宅成交33704套，同比增加16.22%；成交面积276.86万m²，同比增加11.65%。

商品住宅销售排行榜

• 成交金额TOP10
  鸿荣源·壹城中心以65.28亿元/11.12万m²的成交金额和面积问鼎双料冠军。其他项目包括万科臻山府、华润深圳湾·悦府、佳兆业未来城等。

• 成交面积TOP10
  万科以22.63万m²的成交面积位列第一，市场占有率11.71%。鸿荣源、龙光地产、佳兆业等企业紧随其后。

房企销售表现

• 成交金额TOP10
  万科以159.42亿元的成交金额位居榜首，市场占有率15.29%。龙光地产、鸿荣源、佳兆业等企业紧随其后。

• 成交面积TOP10
  万科以22.63万m²的成交面积位列第一，市场占有率11.71%。龙光地产、鸿荣源、佳兆业等企业紧随其后。

土地供需与成交价格

• 土地推出与成交
  2018年上半年，深圳共推出30宗土地，规划建筑面积368.11万m²，同比增加39.24%。其中，住宅用地推出25.05万m²，商办用地53.21万m²。土地成交23宗，规划建筑面积333.41万m²，同比增长22.87%。住宅用地成交25.05万m²，商办用地成交39.73万m²。

• 土地成交价格
  2018年上半年，深圳土地成交楼面均价为2716.78元/m²，同比下降79.2%。其中，住宅用地成交楼面价为9470.68元/m²，商办用地为7614.09元/m²。平均溢价率为4.31%，同比下降2.21个百分点。住宅用地平均溢价率为18.74%，商办用地为0%。

附：土地成交统计

总结及展望

总结

• 供应与成交：2018年上半年，深圳商品住宅供应面积和成交面积均同比增加，销供比为1.17，市场供不应求。
• 价格趋势：新房成交均价连续21个月小幅下跌，但走势平稳，市场整体价格趋稳。
• 区域分化：龙岗、宝安区为成交主力区域，南山均价最高，盐田区零成交。
• 户型与价格：刚需中小户型为主，总价600万元以下产品成交占比近八成，价格较高的住宅项目成交难度较大。
• 土地市场：住宅用地推出和成交面积均增长，但楼面价大幅下降，溢价率有所降低。

展望

• 成交量：预计下半年新房市场整体成交量稳中有升，受限价政策和“三价合一”政策影响，价格走势将继续保持平稳。
• 市场分化：市场分化仍将持续，总价较低、性价比较高的新房更易受到刚需购房者青睐，而价格高于预期、配套及区位优势不突出的住宅项目成交难度较大。