中指深圳2018年上半年房地产市场监测报告龙2018718页1mb
报告摘要
深圳2018年上半年房地产市场总结
核心内容概述
2018年上半年，深圳房地产市场在政策调控和市场需求的共同作用下，呈现出成交量增长、价格趋稳、市场分化加剧的态势。主要政策包括深化住房制度改革、规范购房融资、保障性住房收购办法及加强棚户区改造等。市场整体供应和成交面积均同比增长，但价格在连续21个月小幅下跌后趋于平稳。
主要政策内容
1. 住房制度改革政策
- 深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》
- 构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，针对不同收入水平和专业人才群体。
2. 购房融资规范政策
- 发布《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》
- 商业银行办理贷款时需以房地产信息系统中的网签合同和住房套数查询结果为审核依据。
- 贷款额度以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值为计算基数。
3. 保障性住房收购办法
- 深圳市住房和建设局出台《深圳市保障性住房收购操作规程》
- 规范保障性住房收购行为，依据《中华人民共和国物权法》《深圳市保障性住房条例》等法律法规。
4. 棚户区改造政策
- 发布《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》
- 使用年限在20年以上的老旧住宅区，若存在住房质量、消防安全隐患或使用功能不齐全等条件之一，可适用棚户区改造政策。
住宅成交情况
1. 总体成交数据
- 2018年上半年，深圳共成交商品住宅 12804套/128.86万m²
- 成交套数同比增长 21.92%
- 成交面积同比增长 22.34%
2. 区域成交分析
- 宝安区、龙岗区 仍是主力成交区域，合计成交 11460套/107.50万m²，占比 89.50%（套数）和 83.42%（面积）
- 南山 成交面积有所下降，盐田 零成交
3. 需求结构分析
- 刚需中小户型（70-90m²）仍为成交主力，占比 57.24%
- 总价600万元以下 的产品成交套数占比 79.97%，同比略有下降
- 总价600万元以上 的产品成交套数占比同比略有上升
住宅供应情况
1. 总体供应数据
- 2018年上半年，深圳共计推出商品住宅面积 110.52万m²
- 同比增加 55.3%
- 一季度供应面积同比下降 45.75%
- 二季度供应面积同比增长 98.04%
2. 区域供应分析
- 宝安区、龙岗区、南山 是新增供应主要区域
- 三区批准上市面积同比分别增长 109.85%、18.01%、69.88%
成交价格走势
1. 新房均价
- 2018年上半年新房住宅成交均价为 54160元/m²
- 同比小幅下跌 0.86%
- 连续21个月小幅下跌，走势趋稳
2. 区域价格差异
- 南山区 成交均价最高，为 101006元/m²
- 宝安区 和 龙岗区 成交均价分别为 55456元/m² 和 39862元/m²
- 罗湖区、福田区、南山区 成交均价同比小幅下跌
销供比与去化周期
- 销供比：1.17，说明市场供不应求
- 去化周期：12.4个月，较去年同期缩短 6.04个月
二手住宅市场
- 2018年上半年，深圳二手住宅成交 33704套/276.86万m²
- 成交套数同比增长 16.22%
- 成交面积同比增长 11.65%
商品住宅销售排行榜
- 鸿荣源·壹城中心 以 65.28亿元/11.12万m² 问鼎销售金额与面积双料冠军
- 万科 以 159.42亿元/22.63万m² 雄踞销售金额与面积双料冠军
土地市场供需情况
1. 土地推出与成交
- 住宅用地推出 25.05万m²，成交 25.05万m²
- 商办用地推出 53.21万m²，成交 39.73万m²
- 同比增加 39.24%（推出）和 22.87%（成交）
2. 土地成交价格
- 土地成交楼面均价：2716.78元/m²，同比下降 79.2%
- 住宅用地成交楼面均价：9470.68元/m²，去年同期零成交
- 商办用地成交楼面均价：7614.09元/m²
- 平均溢价率：4.31%，同比下降 2.21个百分点
- 住宅用地平均溢价率：18.74%
- 商办用地平均溢价率：0%
土地成交项目
| 排名 | 宗地名称 | 规划用途 | 成交总价（亿元） | 规划建筑面积（万m²） | 楼面价（元/m²） | 溢价率（%） | 竞得方 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 坪山新区中山大道与振环路交汇处东北侧 G11336-0068 | 商业/办公用地 | 18.73 | 18.20 | 10291.2 | 0% | 深圳市坪山区城投宏源投资有限公司 |
| 2 | 龙岗区平湖街道 G05425-1027 | 住宅用地 | 3.25 | 3.10 | 10477.11 | 30% | 深圳市人才安居集团有限公司 |
| 3 | 坪山区金牛东路与创景路交汇处 G13302-8025 | 住宅用地 | 2.07 | 4.18 | 4953.34 | 5.08% | 深圳市人才安居集团有限公司 |
| 4 | 坪山区金牛东路与创景路交汇处 G13302-8024 | 住宅用地 | 12.55 | 8.63 | 14536.5 | 30% | 中海地产集团有限公司 |
| 5 | 龙岗区宝龙街道 G02405-0007 | 住宅用地 | 5.86 | 9.14 | 6411.38 | 0% | 深圳市人才安居集团有限公司 |
| 6 | 坪山区瑞景路与玉田路交汇处 G12312-8045 | 商业/办公用地 | 3.30 | 14.67 | 2249.48 | 0% | 坪山城投 |
| 7 | 罗湖区黄贝街道 H117-0013 | 商业/办公用地 | 8.22 | 6.86 | 11984.25 | 0% | 深圳市至正文博集团有限公司 |
总结及展望
1. 总结
- 供应与成交：新房供应和成交面积均同比增长，但价格趋稳
- 市场结构：刚需中小户型和总价较低产品仍是市场主流，市场分化明显
- 政策影响：调控政策和“三价合一”机制对价格和成交量产生影响
2. 展望
- 成交量：预计下半年新房市场整体成交量稳中有升
- 价格走势：价格将继续保持平稳，受限价政策影响
- 市场分化：总价较低、性价比较高的新房更受刚需购房者青睐，高价、配套不足的项目成交难度较大
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