> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年上半年成都房地产市场总结 ## 核心内容概览 2026年上半年，成都房地产市场在办公楼、零售物业和仓储物流三大领域呈现分化态势。整体市场在“以价换量”策略、品牌补位、供应释放及行业需求变化等多重因素影响下，展现出一定的复苏迹象，但也面临结构性调整与挑战。 --- ## 优质办公楼市场 ### 主要观点 - **供应情况**：上半年新增供应13.7万平方米，同比减少43%；主要集中在金融城，推动区域总存量增长5.4%至267万平方米。 - **净吸纳量**：上半年净吸纳量为11.5万平方米，同比增长44.8%；其中甲级楼净吸纳量为6.6万平方米，同比增长41.9%。 - **去化主导行业**：金融、科技互联网、专业服务三大行业主导去化，分别占比29.6%、22.2%、12.3%。 - **租金走势**：整体空置率29.6%，同比下降0.4个百分点；平均租金面价为61.9元/月/平方米，同比下跌5%；甲级楼租金面价为72.7元/月/平方米，同比下跌5.7%。 - **租赁策略变化**：部分业主放宽租约灵活性，如提供半年短租方案，以促进去化。 - **另类需求增长**：酒店、消费服务等另类需求逐渐增加，推动办公市场调改与升级。 - **区域表现**：金融城贡献50.3%的租赁成交，但空置率攀升至28.2%，甲级楼空置率高达41.9%；东大街则因“质价比”优势成为全市第二大活跃区域。 ### 关键信息 - **搬迁交易占比60.2%**，成为去化主力。 - **建筑类央国企回迁**贡献9.3%的租赁交易。 - **金融城三期**即将交付，或进一步加剧区域竞争。 - **‘十五五’期间**，商办楼宇竞争将转向敏捷产业响应、垂直空间服务及租赁方案弹性。 --- ## 优质零售物业市场 ### 主要观点 - **供应情况**：上半年未录得新增供应，时尚百盛奥莱闭店，存量调整持续。 - **净吸纳量**：上半年净吸纳量为6.9万平方米，同比上升，整体空置率降至9.1%。 - **租金走势**：购物中心首层平均租金报价为338.3元/月/平方米，同比下跌1%。 - **业态分布**：餐饮业态占比最高（43.9%），零售次之（41.8%），体验业态稳定（11.8%）。 - **品牌补位**：非核心商圈表现亮眼，头部运营商积极布局，推动商圈升级。 - **调改趋势**：核心商圈面临高端消费走弱与行业变迁，非核心商圈则通过轻奢、高化、户外运动等新兴业态填补空置。 ### 关键信息 - **非核心商圈**空置率下降至9%，租金跌幅收窄至0.8%。 - **新项目开业**：包括华润万象系、龙湖天街、印力龙潭寺TOD等。 - **首店经济**：成为调改重点，未来可能受国家旅游强国战略推动。 - **城市更新**：成为“十五五”期间消费场景重塑的重要手段，预计推动多个城市更新项目落地。 --- ## 仓储物流市场 ### 主要观点 - **供应情况**：天府空港集中释放22.5万平方米新增供应，同比激增263%，为近三年峰值。 - **净吸纳量**：上半年净吸纳量为5.9万平方米，同比下降27.9%，主要受电商购物节短租需求减少影响。 - **租金走势**：市场整体空置率上升至9.9%，租金累计下跌2%至17.9元/月/平方米。 - **需求结构**：三方物流需求占比48.1%，成为去化主力；批发零售紧随其后（23.5%）；电商需求收缩至18.3%，为近年新低。 - **区域表现**：天府空港租金跌幅达13.1%；龙泉空置率降至5%以下，租金趋于稳定；双流、新都空置率仍维持在10%左右。 ### 关键信息 - **高标库交付**：丰树天府国际机场空港物流园、中外运东部新区物流园等项目集中开业。 - **需求趋势**：即时零售、刚性消费相关的仓配需求逐步增长。 - **未来供应**：下半年将有3个高标库合计27万平方米新增供应。 - **政策支持**：公募REITs、法拍及不良资产交易等机制逐步改善市场流动性，推动存量物业盘活。 --- ## 物业投资市场 ### 主要观点 - **交易情况**：上半年录得5笔大宗交易，同比下降72.2%；但因二季度1笔地标综合体交易，总成交金额达91.6亿元，同比上升92.5%。 - **投资主导**：投资型交易占比达96%，主导市场活跃度。 - **交易类型**：仓储物流、工业厂房及办公楼各占1笔交易，其中某房地产基金完成全国最大产权类REIT交易。 - **市场前景**：随着资产价格调整，投资市场吸引力有望持续增强；政策利好将推动存量物业长期布局。 ### 关键信息 - **投资方向**：工业物流、办公楼及仓储物流成为投资重点。 - **资产配置**：优质资产进入市场待售，为投资者提供更多机会。 - **政策影响**：公募REITs改善现金流，法拍与不良资产交易升温，市场流动性逐步提升。 --- ## 总结 2026年上半年，成都房地产市场在“以价换量”策略、品牌补位、供应释放等多重因素推动下，呈现结构性调整与复苏迹象。办公楼市场在金融、科技互联网等行业的主导下保持活跃，但金融城区域面临较大去化压力；零售市场在非核心商圈的补位与首店经济带动下有所回正；仓储物流市场则因天府空港集中供应，短期内去化压力加大，但长期需求结构优化趋势明显。投资市场在政策支持下持续活跃，优质资产进入配置区间，为市场提供新的增长点。整体来看，市场正从传统模式向更具灵活性与服务深度的方向转型。