2026年上半年成都房地产市场回顾_15页_1mb

2026年上半年成都房地产市场总结

核心内容概览

2026年上半年，成都房地产市场在办公楼、零售物业和仓储物流三大领域呈现分化态势。整体市场在“以价换量”策略、品牌补位、供应释放及行业需求变化等多重因素影响下，展现出一定的复苏迹象，但也面临结构性调整与挑战。

优质办公楼市场

主要观点

• 供应情况：上半年新增供应13.7万平方米，同比减少43%；主要集中在金融城，推动区域总存量增长5.4%至267万平方米。
• 净吸纳量：上半年净吸纳量为11.5万平方米，同比增长44.8%；其中甲级楼净吸纳量为6.6万平方米，同比增长41.9%。
• 去化主导行业：金融、科技互联网、专业服务三大行业主导去化，分别占比29.6%、22.2%、12.3%。
• 租金走势：整体空置率29.6%，同比下降0.4个百分点；平均租金面价为61.9元/月/平方米，同比下跌5%；甲级楼租金面价为72.7元/月/平方米，同比下跌5.7%。
• 租赁策略变化：部分业主放宽租约灵活性，如提供半年短租方案，以促进去化。
• 另类需求增长：酒店、消费服务等另类需求逐渐增加，推动办公市场调改与升级。
• 区域表现：金融城贡献50.3%的租赁成交，但空置率攀升至28.2%，甲级楼空置率高达41.9%；东大街则因“质价比”优势成为全市第二大活跃区域。

关键信息

• 搬迁交易占比60.2%，成为去化主力。
• 建筑类央国企回迁贡献9.3%的租赁交易。
• 金融城三期即将交付，或进一步加剧区域竞争。
• ‘十五五’期间，商办楼宇竞争将转向敏捷产业响应、垂直空间服务及租赁方案弹性。

优质零售物业市场

主要观点

• 供应情况：上半年未录得新增供应，时尚百盛奥莱闭店，存量调整持续。
• 净吸纳量：上半年净吸纳量为6.9万平方米，同比上升，整体空置率降至9.1%。
• 租金走势：购物中心首层平均租金报价为338.3元/月/平方米，同比下跌1%。
• 业态分布：餐饮业态占比最高（43.9%），零售次之（41.8%），体验业态稳定（11.8%）。
• 品牌补位：非核心商圈表现亮眼，头部运营商积极布局，推动商圈升级。
• 调改趋势：核心商圈面临高端消费走弱与行业变迁，非核心商圈则通过轻奢、高化、户外运动等新兴业态填补空置。

关键信息

• 非核心商圈空置率下降至9%，租金跌幅收窄至0.8%。
• 新项目开业：包括华润万象系、龙湖天街、印力龙潭寺TOD等。
• 首店经济：成为调改重点，未来可能受国家旅游强国战略推动。
• 城市更新：成为“十五五”期间消费场景重塑的重要手段，预计推动多个城市更新项目落地。

仓储物流市场

主要观点

• 供应情况：天府空港集中释放22.5万平方米新增供应，同比激增263%，为近三年峰值。
• 净吸纳量：上半年净吸纳量为5.9万平方米，同比下降27.9%，主要受电商购物节短租需求减少影响。
• 租金走势：市场整体空置率上升至9.9%，租金累计下跌2%至17.9元/月/平方米。
• 需求结构：三方物流需求占比48.1%，成为去化主力；批发零售紧随其后（23.5%）；电商需求收缩至18.3%，为近年新低。
• 区域表现：天府空港租金跌幅达13.1%；龙泉空置率降至5%以下，租金趋于稳定；双流、新都空置率仍维持在10%左右。

关键信息

• 高标库交付：丰树天府国际机场空港物流园、中外运东部新区物流园等项目集中开业。
• 需求趋势：即时零售、刚性消费相关的仓配需求逐步增长。
• 未来供应：下半年将有3个高标库合计27万平方米新增供应。
• 政策支持：公募REITs、法拍及不良资产交易等机制逐步改善市场流动性，推动存量物业盘活。

物业投资市场

主要观点

• 交易情况：上半年录得5笔大宗交易，同比下降72.2%；但因二季度1笔地标综合体交易，总成交金额达91.6亿元，同比上升92.5%。
• 投资主导：投资型交易占比达96%，主导市场活跃度。
• 交易类型：仓储物流、工业厂房及办公楼各占1笔交易，其中某房地产基金完成全国最大产权类REIT交易。
• 市场前景：随着资产价格调整，投资市场吸引力有望持续增强；政策利好将推动存量物业长期布局。

关键信息

• 投资方向：工业物流、办公楼及仓储物流成为投资重点。
• 资产配置：优质资产进入市场待售，为投资者提供更多机会。
• 政策影响：公募REITs改善现金流，法拍与不良资产交易升温，市场流动性逐步提升。

总结

2026年上半年，成都房地产市场在“以价换量”策略、品牌补位、供应释放等多重因素推动下，呈现结构性调整与复苏迹象。办公楼市场在金融、科技互联网等行业的主导下保持活跃，但金融城区域面临较大去化压力；零售市场在非核心商圈的补位与首店经济带动下有所回正；仓储物流市场则因天府空港集中供应，短期内去化压力加大，但长期需求结构优化趋势明显。投资市场在政策支持下持续活跃，优质资产进入配置区间，为市场提供新的增长点。整体来看，市场正从传统模式向更具灵活性与服务深度的方向转型。