20220611-光大证券-REITs专题研究报告之四_首批公募REITs2022年一季报点评与解禁分析_16页_791kb

首批公募REITs 2022年一季报点评与解禁分析总结

核心内容概述

本报告对首批公募REITs在2022年第一季度的经营表现进行点评，并分析了2022年6月21日部分份额解禁可能带来的市场影响。报告指出，整体来看，首批9只公募REITs在2022年一季度多数经营指标呈现波动下行趋势，但不同类别REITs表现分化明显，其中仓储物流类REITs表现优于预期，而高速公路类REITs则表现不及预测。

主要观点与关键信息

1. 2022年一季度经营表现

• 整体趋势：9只公募REITs的营业收入、经营性现金流、盈利能力及可供分配金额等指标大多呈下行趋势。
• 表现分化：
  • 仓储物流类REITs：经营指标整体优于预期，受益于网上零售额和人均可支配收入的增长。
  • 高速公路类REITs：多数指标低于预测，主要受疫情影响，车流量下降导致通行费收入减少。
  • 环保类REITs（如富国首创水务REIT）：受季节性因素和污水处理负荷率下降影响，业绩下滑。
  • 产业园类REITs（如华安张江光大REIT）：受上海疫情等因素影响，业绩有所波动，但多数指标好于预期。
  • 红土盐田港REIT：经营指标优于上两季度，但部分指标略低于2021年四季度，整体高于预测。

2. 解禁效应分析

• 解禁时间：2022年6月21日，首批公募REITs部分份额将解禁。
• 解禁规模：总计111.45亿元，占总市值的31.6%，是流通规模的1.04倍。
• 具体REITs解禁情况：
  • 中金普洛斯REIT解禁规模最大，为36.5亿元，约是其此前可流通规模的1.86倍。
  • 中航首钢绿能REIT和东吴苏园产业REIT解禁规模相对较小。
• 市场影响：
  • 解禁将释放流动性，可能造成二级市场价格回调。
  • 当前REITs估值偏高，回调可能带来配置价值。
  • 建议投资者关注底层资产现金流能力和实际收益率，利用IRR等指标评估长期持有价值；短期入场可参考P/B等指标。

3. 风险提示

• 政策风险：相关政策可能不及预期。
• 不可抗力风险：如疫情、自然灾害等外部因素可能影响REITs表现。
• 经营风险：经济下行或管理人能力不足可能导致基础资产项目经营不及预期。

标的选择建议

• 长期持有：应重点关注REITs的经营情况，利用IRR等指标评估投资性价比。
• 短期入场：可参考P/B等指标判断入场时机。

溢价率与投资者结构

• 溢价率：截至2022年6月1日，部分REITs溢价率较高，如中航首钢绿能REIT为43.1%，富国首创水务REIT为35.6%。
• 投资者结构影响：个人投资者持有比例较高的REITs，如中航首钢绿能REIT（26.05%）、博时蛇口产园REIT（17.22%）等，其价格涨势更为明显，主要由于短期交易行为。

分析与估值方法的局限性

• 分析基础：基于一定假设，不同假设可能导致分析结果差异较大。
• 估值方法：本报告使用的估值模型和方法存在局限性，估值结果不保证证券能够以该价格交易。

作者与联系方式

• 分析师：张旭（执业证书编号：S0930516010001）
• 联系人：董乃睿
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  • 邮箱：zhang_xu@ebscn.com 和 dongnr@ebscn.com

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