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首批公募REITs发售跟踪（三）总结

核心内容

本文为德邦证券研究所发布的关于首批9只公募REITs公开发售情况的策略点评，重点分析了网上发售超募、投资者收益情况及市场预期，并提示相关风险。

主要观点

1. 网上发售超募，战略看多持续验证

• 首批9只公募REITs全部超募，公众投资者认购热情高涨，将开启比例配售机制。
• 此前策略报告中已提出首批REITs供不应求，大量乐观预期难以满足，现该观点得到验证。
• 若公众投资者认购金额超过上限，将实行末日比例配售，募集期可能提前结束。

2. 投资者收益率敏感性分析

• 本文通过模拟中签率和上市涨幅，对投资者潜在收益进行了敏感性分析。
• 假设投资者投入100万元，中签率为5%，上市涨幅分别为10%、30%、50%，对应的收益分别为0.5万、1.5万、2.5万元。
• 根据交易规则，REITs上市首日涨跌幅为30%，非首日为10%。
• 打新收益因资金占用时间短，收益相对可观，同时长期持有也可享受资产成长带来的收益。

3. 战略看多首批公募REITs，积极参与分享红利

• 质地优：首批公募REITs底层资产透明，均为优质基础设施项目，符合政策导向。
• 折价修复+资产成长：4%净现金流分派率要求存在折价修复空间，资产成长性进一步提升收益。
• 供给稀缺性：高战略配售比例与锁定期限制，导致二级市场供给受限，彰显战略投资者乐观预期。
• 需求高涨：网下认购超预期，发售公告提前，募集期缩短，市场关注度高。
• 乐观者定价：在卖空约束下，没有份额的看空者并非真正的看空者，公募REITs上市初期将由乐观者主导定价。

关键信息

• 发售时间：首批9只公募REITs于2021年5月31日公开发售。
• 中签率与涨幅：公众投资者中签率假设在5%-30%之间，上市涨幅假设为10%-50%。
• 上市时间：预计首批REITs于2021年6月21日同时上市。
• 收益构成：包括打新收益和长期持有收益。
• 资金占用：打新资金退款时间一般为募集期结束后的2-4个工作日。

风险提示

• 基础资产不确定性：REITs底层资产未来经营情况存在不确定性。
• 现金流预测偏差：募集说明书中对未来现金流的测算可能与实际情况存在偏差。
• 募集进度不及预期：可能影响投资者实际认购结果。
• 流动性风险：REITs上市初期流动性可能不足。
• 规则调整：相关政策或交易规则可能发生变化，影响投资策略。

分析师与研究助理信息

• 分析师：吴开达，德邦证券研究所副所长、总量大组长、首席策略分析师（兼中小盘、新股研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师。
• 研究助理：姚皓天，协助完成研究报告。

投资评级说明

• 投资评级基于报告发布后6个月内市场表现与基准指数的对比。
• 股票投资评级：
  • 买入：相对强于市场20%以上；
  • 增持：相对强于市场5%~20%；
  • 中性：相对市场波动在-5%~+5%之间；
  • 减持：相对弱于市场5%以下。
• 行业投资评级：
  • 优于大市：行业回报高于基准指数10%以上；
  • 中性：行业回报介于-10%与10%之间；
  • 弱于大市：行业回报低于基准指数10%以下。

法律声明

• 本报告仅供德邦证券客户使用，不构成投资建议。
• 报告内容基于市场公开信息，不保证其准确性或完整性。
• 报告内容可能随市场变化而调整，投资者需自行判断。
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