2024物流仓储暨基础设施投资发展报告-观点指数研究院_17页_2mb

中国物流仓储行业在"十四五"规划及新发展格局推动下加速智能化、高效化、绿色化转型，成为经济高质量发展新动力。2024年行业面临需求不足与租金下降压力，市场空置率持续攀升，"以价換量"效应边际递减。戴德梁行数据显示，二季度全国新增供应976万㎡，空置率升至17.2%，平均租金降至316元/㎡·月。部分区域空置率逆租金下行趋势上升，显示市场供需失衡。2024年仓储指数呈现下行趋势，10月物流业景气指数回升至52.6%，但仓储类指数仍低于年内高点。国家邮政局数据显示，10月快递发展指数达4644，同比增长21.1%，跨境电商成为需求增长新引擎。

行业深度调整中，头部企业通过创新模式破局。普洛斯采用大数据选址工具优化布局，万纬物流聚焦冷链全温区服务，京东产发依托京东供应链打造智慧物流网络。东久新宜推出"万店配"统仓共配模式，整合多品牌仓储需求。顺丰与供销集团战略合作，布局农产品供应链；ESR以亚洲领先的REITs资产配置战略调整资产结构，累计出售超58亿元物流资产，但保留管理权。值得注意的是，部分企业选择持续持有中国物流资产，如普洛斯扩大在华资管规模，目标2025年净杠杆率降至24%。

基础设施REITs成为行业新亮点。2024年两只仓储物流REITs成功上市，其中华夏深国际REIT底层资产含杭州与贵州高标仓，合并出租率达91.25%。华泰紫金宝湾REIT调整资产池剔除廊坊项目，聚焦核心区域。九州通申报医药仓储REITs，其武汉项目占地172.4万平方米，具备医药冷链特色。行业融资呈现多元化趋势，快递企业如极兔速递、顺丰控股加大资本运作，极兔拟融资超4797亿元，顺丰香港IPO预期融资10-15亿美元。

区域发展呈现分化态势。华南地区因跨境电商需求旺盛，租金与空置率双降，而华北、华东空置率持续走高。长三角成为高标仓供应主力区域，Q1-Q3新增供应占比达25.1%-43.58%。政策层面，自然资源部出台《通知》优化物流用地供给结构，支持存量资源盘活及混合用地模式，降低社会物流成本。行业数据显示，41城平均租金同比降54.8%，空置率同比升312个百分点，显示市场供大于求压力。

在资产处置方面，东百集团转让4家参股公司20%股权获279亿元，ESR计划出售约22亿元资产，部分企业通过REITs实现资产证券化。物流市场存在结构性难题，包括用地用海政策限制、同质化供应过剩、现金流压力等，企业需通过创新模式与战略布局应对挑战。跨境电商、医药冷链等细分领域成为新增长点，龙头企业通过供应链整合、科技赋能、区域深耕提升市场竞争力，推动行业向高质量发展方向转型。