> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** ```markdown # REITs亮马组合 | 增配物流仓储业态 总结 ## 核心内容 中信证券研究部在《REITs亮马组合系列第2期—增配物流仓储业态》报告中，分析了当前公募REITs市场的投资机会，并对亮马组合进行了调整。主要结论如下： - 当前公募REITs市场面临基本面和资金面的双重利好，具备一二级市场的战略投资机遇。 - 亮马组合将现金比例下调至15%，以把握市场上涨机会。 - 由于物流仓储业态具备更明确的基本面支撑，组合新增宝湾物流REIT，并将物流仓储配置比例提升至16%，同时调出一只产业园REIT。 ## 主要观点 ### 1. REITs市场上行的可持续性 - 供给侧提质、公募REITs相对其他大类资产的估值优势、以及长线增量资金预期入场等因素，支撑REITs市场持续上行。 - 本轮投资机遇被认为与2024年类似，市场有望维持上行趋势。 ### 2. REITs业态结构特征 - 产业园和物流仓储是近期表现最好的两个业态，但基本面存在差异。 - **产业园**：需求滞后于经济复苏周期，供给偏大，运营压力较大。 - **物流仓储**：区域性、结构性改善明显，新增供给放缓，存量面积增速下降，具备更稳健的增长预期。 - 区域分析： - 成渝地区：供需格局改善确定性较强。 - 长三角及长江中下游：出租率和租金边际改善预期增强。 - 华南地区：仓储设施供给仍偏大，存在压力。 ### 3. 组合构建方法论 - 当前市场流动性较弱，组合构建未考虑交易成本。 - 组合结构随市场变化自然调整，上涨品种权重提升，现金比例下降。 - 组合相对收益对比的是**中证REITs（收盘）指数**，而非全收益指数，因考虑除权除息因素。 - 附表中会展示组合相对于中证REITs全收益指数的表现。 ## 关键信息 - **组合调整**：调出一只产业园REIT，调入宝湾物流REIT，物流仓储配置比例升至16%。 - **组合表现**：第一期（8月18日至8月26日）绝对收益3.02%，相对收益0.74ppts。 - **表现最佳**：易商仓储物流REIT（+10.9%）、金隅智造工场REIT（+9.3%）。 - **表现较弱**：深圳能源REIT（+0.5%）。 - **风险提示**： - 产业园供给偏大； - 高速公路车流改善不及预期； - 部分购物中心运营不佳，面临竞争冲击； - 电量和电价波动； - 市场化住房租金下行； - 算力需求增长不及预期； - 利率波动和市场偏好变化对REITs估值的扰动。 ## 作者信息 - 张丁宸：不动产联席首席分析师 - 陈聪：基础设施与现代服务产业首席分析师 - 扈世民：物流与出行服务行业首席分析师 - 林睦锦：物流与出行服务分析师 ## 报告来源 本报告节选自中信证券研究部于2026年8月26日发布的《REITs亮马组合系列第2期—增配物流仓储业态》。完整分析内容及风险提示请详见原报告。 ## 免责声明 本资料为中信证券研究部编写，仅面向专业机构投资者。未经授权，不得转发或使用。如需获取更多信息或有疑问，请联系您的对口客户经理或发送邮件至信箱kehu@citics.com。 ```