物流仓储行业之高标仓篇：公募REITs试点启动，高标仓影响几何_13页_1mb

物流仓储行业之高标仓篇——公募REITs试点启动影响分析

核心内容概述

本报告分析了公募REITs试点启动对高标仓行业的影响，涵盖REITs的基本特性、高标仓作为REITs资产的适配性、估值压力的缓解可能性以及行业区域分化趋势。同时，报告还探讨了REITs对高标仓企业可能带来的机遇与风险。

主要观点与关键信息

1. 公募REITs试点启动背景

• 政策推动：2020年4月30日，证监会和发改委联合发布通知，标志着境内基础设施公募REITs试点正式启动。
• 支持领域：优先支持仓储物流、交通设施、市政工程等补短板行业。
• 项目要求：项目需具备权属清晰、经营模式成熟、收益稳定等特点。

2. 高标仓具备良好的REITs属性

• 经营模式成熟：高标仓主要由开发商出租或电商自营，形成稳定运营机制。
• 租约时间长：租户倾向于签订3-5年长租约，保障租金稳定。
• 投资回报率高：2019年一线城市高标仓净回报率较写字楼和零售物业高约1.2pct。
• 资产权属清晰：土地性质明确，减少运营纠纷。

3. 市场资金偏好有助于降低REITs发行难度

• 国内资金：保险机构是高标仓的主要投资者，其配置比例增加将带来显著资金流入。
• 境外资金：跨境封闭式地产基金计划在未来五年内向中国资产投入100亿美元，其中高标仓配置比例有望达到20%。
• 投资者结构：公募REITs允许个人投资者参与，提升市场流动性与认购积极性。

4. 高标仓估值压力可能因REITs有所缓释

• 流动性改善：REITs为高标仓提供新的退出渠道，有助于缓解资产估值压力。
• Cap Rate收窄：2014年以来，高标仓Cap Rate优势逐步缩小，接近全球平均水平。
• 长期市场潜力：当前高标仓占整体仓储面积比重不足10%，未来市场有望逐步释放。

5. 高标仓运营表现呈现区域分化

• 珠三角表现最佳：高标仓出租率高达94%，租金持续上涨，需求溢出至周边城市。
• 长三角整体回落：2019年底出租率为89%，租金表现相对稳定，但部分城市面临压力。
• 环渤海区域分化：北京带动周边城市表现稳健，但东北市场供应过剩拖累整体表现。
• 中西部持续过热：供给增速快于其他区域，未来仍可能面临供过于求的压力。

6. REITs对高标仓企业的影响与风险

• 机遇：REITs提供资产证券化路径，有助于盘活存量资产，提升流动性。
• 风险：REITs的推出可能加剧市场竞争，同时需关注区域供需结构变化带来的运营压力。

总结

公募REITs试点的启动为高标仓行业提供了新的资产盘活路径，其成熟运营模式、稳定回报及清晰权属使其成为REITs的重要受益资产。市场资金对高标仓的偏好提升，有助于降低REITs发行难度，同时引入长期流动性，缓解估值压力。然而，高标仓的运营表现仍受区域供需影响，未来可能出现更大分化。珠三角、长三角及环渤海地区表现相对稳健，而中西部市场则可能面临持续过热。REITs的推出既带来机遇，也伴随着一定的风险，需关注区域发展差异及市场供需变化。