卓越指数+•+2024物流仓储暨基础设施投资发展报告-17页_2mb

2024年中国物流仓储市场面临需求不足的困境，整体空置率和租金呈上升趋势。尽管部分企业通过“以价换量”和温和降价策略试图缓解市场压力，但这些措施效果有限，市场供需失衡问题持续加剧。以下是主要发现：

市场现状与挑战

• 空置率持续攀升：得益于戴德梁行数据，2024 年二季度中国内地新增高标仓供应量达到976万㎡，整体高标仓空置率环比升至172%。多地空置率不降反升，如华北、华东地区空置率达到20%，这表明通过降价换取成交量的做法边际效应减弱。
• 供需失衡：区内东部部分地区仓储需求旺盛，但长三角城市群因区域内增长乏力和全面市场竞争白热化，空置率进一步提高。
• 政策调整：为解决这一问题，《关于加强自然资源要素保障促进现代物流高质量发展的通知》明确了盘活存量土地、支持长期租赁和混合用地等方式，加强了在供给端的调整思路。

企业策略与应对
部分企业在面对压力时选择出售资产以缓解现金流问题，如东百集团、ESR 等。然而，诸多典范企业则积极调整思路，采取科技驱动、模式创新等手段，如普洛斯、万纬物流、京东产发等。例如普洛斯投入海外资产并购；万纬物流聚焦冷链，深化“统仓共配”模式，提高仓配服务效率；京东产发则依托平台及IT技术展开智能化物流布局。

发展机遇

• 电商与跨境电商推动需求：新消费模式，特别是SEA等品牌在仓储物流需求方面加速布局，尤其是冷链存储需求，极大影响了仓储市场结构。
• REITs等金融工具利好市场：截止目前，宝湾、普洛斯、京东、华夏深国际等仓储物流REITs项目相继宣布分红，吸引资金进入仓储基础设施领域，提高公司形象的同时也提升了区域和整体市场的产业集聚能力。

未来预测
结合国家经济结构升级与新发展格局下物流仓储行业“智能化、高效化、绿色化”方向转型的基本战略，虽然当前面临诸多挑战，但长期来看，科技驱动、资本联动、资源优化仍将成为推动我国物流仓储行业实现高质量发展的关键要素。政策扶持与金融工具的利好将继续巩固行业未来的发展契机。