【观点指数研究院】2024物流仓储暨基础设施投资发展报告_17页_2mb

卓越指数·2024物流仓储暨基础设施投资发展报告总结

核心内容

2024年，中国物流仓储及基础设施行业整体呈现需求不足、租金下降、空置率上升的态势，但部分区域如华南地区因电商和跨境电商的快速发展，市场需求较为旺盛。同时，行业在政策支持下，通过REITs、资产出售等方式优化资产结构，缓解财务压力。部分头部企业则通过技术创新、品牌建设与商业模式优化，引领行业发展。

主要观点

• 行业运行放缓：2024年物流仓储市场整体呈现运行放缓趋势，租金持续下降，空置率上升，部分区域如华北、华东地区空置率高达20%，显示以价换量策略效果减弱。
• 以价换量边际递减：尽管租金下降，但市场供需失衡问题依然存在，新增供应难以有效消化，导致空置率不降反升。
• 区域差异明显：华南地区因电商发展强劲，租金和空置率双降，而华北、华东地区则因供需矛盾，空置率上升，租金下滑。
• 政策支持推动行业发展：自然资源部出台政策，支持物流用地供给优化与存量资产盘活，鼓励利用低效土地、混合用地等方式促进物流基础设施发展。
• 冷库市场供大于求：冷库市场同样面临以价换量效果减弱的问题，租金持续下降，空置率维持高位，但部分企业仍积极布局冷链基础设施。
• REITs成为融资新渠道：年内两只仓储物流REITs成功上市，医药类仓储项目也首次进入REITs申报行列，成为新的投资标的。
• 企业积极寻求融资与扩张：快递类企业成为融资主力，部分企业通过发行债券、设立基金、IPO等方式筹集资金，推动业务扩展，尤其是跨境电商领域。
• 资产处置成为企业应对压力的手段：部分企业通过出售资产获取现金流，如ESR出售价值58亿元的物流资产组合，东百集团出售部分参股公司股权。

关键信息

物流仓储市场表现

• 2024年二季度：中国内地高标仓空置率上升至17.2%，平均租金下降2.6%至31.6元/平方米/月。
• 2024年三季度：华北、华东地区空置率均达20%，租金显著下降。
• 仓储指数：2024年9月为49.4%，较上月下降0.4个百分点，显示行业仍面临下行压力。
• 物流业景气指数：2024年10月为52.6%，环比上升0.2个百分点，显示行业逐步企稳。

企业表现与创新

• 卓越表现企业：普洛斯中国、万纬物流、京东产发等企业位列“2024物流仓储资产投资运营卓越表现10”。
• 万纬物流：作为冷链标杆企业，为多个行业提供高标准的冷链仓储服务，推出“万店配”模式，实现客户资源共享。
• 京东产发：依托京东供应链体系，打造新一代物流基础设施，提升运营效率。
• 普洛斯：通过与Ares Management合并，优化资产结构，继续深耕中国市场。

冷库市场趋势

• 投资热度不减：2024年1-10月共录得67起投资事件，主要集中在冷链园区与跨境电商中心。
• 租金持续下降：2024年前三季度30城平均冷库租金下降，Q3降幅最大为合肥，达-32.5%。
• 项目分布：冷库项目主要分布于东部及中部城市，如广州、长沙、合肥等，且以电商、快消、生鲜等行业为主。

政策与市场环境

• 自然资源部政策：支持盘活存量物流用地、优化物流用地供给结构、鼓励混合用地，以提升物流用地使用效率。
• REITs发展：年内两只仓储物流REITs成功上市，医药类仓储项目成为新热点，为行业提供新的融资渠道。
• 跨境物流发展：跨境电商推动物流企业“出海”，如京东、菜鸟、顺丰、极兔速递等积极拓展国际市场。

融资动态

• 融资事件：2024年1-10月共发生25起融资事件，涉及债券、基金、IPO等多种形式。
• 主要融资企业：顺丰控股、极免速递、ESR、京东物流、菜鸟集团等，融资金额达数十亿元，用于业务扩展与国际布局。
• 顺丰IPO：计划在香港上市，目标是加强国际物流能力，提升物流网络及服务。

资产处置与REITs申报

• 资产出售：ESR出售价值58亿元的物流资产组合，东百集团出售参股公司股权，以缓解现金流压力。
• REITs申报：九州通医药仓储物流REITs项目正式受理，成为医药行业首单REITs项目，预计未来将通过扩募等方式扩大资产规模。

研究体系与方法

• 研究体系：包括营运财务指标、管理指标、商业模式、品牌指标四个维度。
• 调研与申报：2024年9月至10月，企业提交资料，观点指数研究院进行核查与调研。
• 研究结果：2024年11月28日，观点指数研究院发布“卓越指数·2024物流仓储卓越表现”研究成果，表彰行业领先企业。

研究成果构成

• 卓越表现企业：包括普洛斯中国、万纬物流、京东产发、宝湾、顺丰丰泰产业园、ESR、丰树中国、东久新宜、深国际、安博中国等。
• 研究内容：涵盖资产运营、财务表现、品牌影响力、管理能力、商业模式创新等多个方面。

数据来源与调研方式

• 数据获取：通过企业申报、上市公司公开资料、第三方机构数据等。
• 调研方式：包括实地调研、问卷访问、企业访谈、资料检索、历史研究等。
• 统计口径：营运指标统一截取时间为2024年9月30日，财务指标统一截取时间为2024年1月1日至9月30日。

总结

2024年物流仓储及基础设施行业整体面临需求不足与租金下降的挑战，但部分区域因电商与跨境电商的推动，仍保持增长态势。政策支持与REITs发展为行业提供了新的机遇，企业通过资产处置、融资拓展、技术创新等方式应对市场变化，为行业高质量发展奠定基础。