20260426-国盛证券有限责任公司-房地产开发行业周报_C-REITs周报—东方红隧道REIT上市首日收涨10_四只商业不动产REITs获批_11页_912kb

房地产开发：C-REITs周报总结

核心内容概览

本周C-REITs市场整体表现回调，但部分板块如交通基础设施表现较好，同时四只商业不动产REITs获批，标志着公募REITs市场向商业不动产领域拓展。市场整体估值分化，部分REITs表现优于其他板块。

主要观点

1. REITs指数表现

• 本周中证REITs全收益指数下跌0.48%，中证REITs(收盘)指数下跌0.79%，收于780.1点。
• 本年中证REITs全收益指数涨幅为1.46%，而中证REITs(收盘)指数涨幅为0.20%。
• 沪深300指数本周上涨0.86%，恒生指数下跌0.70%，房地产(申万)指数下跌0.98%，高速公路(申万)指数上涨1.12%。

2. REITs二级市场表现

• 本周C-REITs二级市场整体回调，平均单只REIT市值约28亿元，总市值约2268.8亿元。
• 东方红隧道股份高速公路REIT于4月22日上市，首日收涨10.04%，成为首只以隧道为底层资产的REITs项目。
• 本周共有16只REITs上涨，61只下跌，2只持平，周均涨幅为-1.03%。
• 交通基础设施板块表现最佳，其他板块如数据中心、产业园区回调明显。

3. 商业不动产REITs获批

• 4月23日，四只商业不动产REITs项目获批，包括中金唯品会、汇添富上海地产、国泰海通砂之船、中信建投首农。
• 这些项目为持有优质商业不动产的企业提供市场化退出渠道，同时为投资者提供配置优质不动产金融产品的机会。

4. REITs估值表现

• 本周已上市REITs中债IRR分化严重，前三分别为平安广州广河REIT（11.1%）、易方达广开产园REIT（9.7%）、中金安徽交控REIT（9.7%）。
• P/NAV位于0.5-1.8区间，前三分别为华夏安博仓储REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7），而鹏华深圳能源REIT的P/NAV最低，仅为0.5。

关键信息

一、市场整体表现

• 本周C-REITs二级市场整体回调，但交通基础设施板块表现优于其他板块。
• 已上市REITs总市值约2268.8亿元，平均单只REIT市值约28亿元。

二、REITs产品动态

• 东方红隧道股份高速公路REIT为第80只上市REIT，首日涨幅10.04%。
• 本周共有16只REITs上涨，61只下跌，2只持平，周均涨幅为-1.03%。
• 交通基础设施板块交易活跃度最高，日均成交量212.5万股，日均换手率0.6%。

三、商业不动产REITs

• 四只商业不动产REITs获批，涵盖零售、办公、物流等资产类型。
• 中金唯品会奥莱REIT底层资产为郑州杉杉奥特莱斯、哈尔滨杉杉奥特莱斯，拟募集规模74.7亿元。
• 汇添富上海地产REIT底层资产为上海鼎保大厦、上海鼎博大厦，拟募集规模40.02亿元。
• 国泰海通砂之船REIT底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯，拟募集规模50.64亿元。
• 中信建投首农REIT底层资产为北京昌平的龙德广场，拟募集规模27.5亿元。

四、估值表现

• 中债IRR分化明显，部分REITs表现优于其他。
• P/NAV位于0.5-1.8区间，部分REITs估值较高，部分较低。

投资建议

1. 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目：建议关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性及专业运营带来的管理溢价，同时关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构。
2. 保障房等弱周期资产：其红利配置属性已被市场认可，但当前价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。
3. 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人：我国REITs扩募与新发并行，原始权益人资产储备充足、项目优质将有助于后续龙头效益的形成。

风险提示

• 二级价格波动风险
• 基础设施项目运营风险
• 测算误差风险

附：主要REITs数据汇总

附：主要REITs数据（部分）

数据来源

• 数据来源：Wind，国盛证券研究所
• 截止日期：2026年4月24日