> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产开发周报总结 ## 核心内容概述 本周房地产REITs市场整体表现回调，但部分板块如市政水利表现突出。中证REITs全收益指数下跌1.32%，而中证REITs(收盘)指数下跌1.59%。同时，商业不动产REITs申报数量增至20单，其中中航北京昌保租赁住房REIT在深交所上市，首日涨幅达20%。此外，市场对REITs的投资策略与风险提示也有所分析。 ## 主要观点 1. **REITs指数表现**： - 本周中证REITs全收益指数下跌1.32%，中证REITs(收盘)指数下跌1.59%，收于767.7点。 - 本年中证REITs全收益指数微涨0.12%，而中证REITs(收盘)指数下跌1.39%。 - 房地产(申万)指数本周涨幅为3.85%，在REITs全收益指数中排名第七。 2. **C-REITs二级市场表现**： - 本周C-REITs二级市场整体回调，平均单只REIT市值约28亿元。 - 已上市REITs中，12只上涨、68只下跌，周均涨幅为-1.23%。 - 市政水利板块表现较优，而保障房和消费基础设施板块回调明显。 3. **商业不动产REITs申报情况**： - 本周华夏华润置地、中金开元旅业、红土创新茂业商业不动产REIT正式申报，商业不动产REITs申报数量增至20单。 - 华润置地商业不动产REIT预计募集金额54.05亿元，底层资产为两个购物商场；中金开元旅业预计募集规模18.45亿元，红土创新茂业拟发行金额11.01亿元，底层资产为成都茂业中心塔楼。 4. **交易活跃度**： - 本周生态环保板块交易活跃度最高，日均成交量154.7万股，日均换手率0.7%。 - 仓储物流、产业园区、保障房等板块换手率较低，而消费基础设施板块换手率相对较高。 5. **REITs估值表现**： - 本周已上市REITs中债IRR分化明显，前三分别为广州广河REIT（11.3%）、安徽交控REIT（10.1%）、广开产园REIT（10%）。 - P/NAV位于0.5-1.7区间，前三分别为安博仓储REIT（1.7）、物美消费REIT（1.7）、华威农贸市场REIT（1.7）。 6. **投资建议**： - 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目。 - 高能级城市消费在扩内需主题下有增长弹性，叠加专业运营带来的管理溢价。 - 高速及IDC类资产在二级回调后具备价值重构机会。 - 办公及仓储类租赁需求疲软，需等待经济复苏信号。 - 保障房等弱周期资产的红利配置属性已被市场认可，建议择时布局。 7. **风险提示**： - 二级价格波动风险。 - 基础设施项目运营风险。 - 测算误差风险。 ## 关键信息 - **上市首日表现**：中航北京昌保租赁住房REIT上市首日收涨20%。 - **市场回调**：本周C-REITs二级市场整体回调，周均涨幅为-1.23%。 - **板块表现**：市政水利板块涨幅0.45%，保障房板块跌幅-2.11%，消费基础设施板块跌幅-1.98%。 - **交易量**：本周生态环保板块交易活跃度最高，仓储物流板块日均成交量129.16万股。 - **估值分化**：中债IRR前三为广州广河REIT（11.3%）、安徽交控REIT（10.1%）、广开产园REIT（10%）。 - **P/NAV**：安博仓储REIT、物美消费REIT、华威农贸市场REIT P/NAV均为1.7。 - **REITs总市值**：截至4月30日，已上市REITs总市值约2245.5亿元。 ## 数据总结 | 指数名称 | 指数类型 | 现价 | 本周涨跌幅 | 本年涨跌幅 | 市值（亿元） | |---------------------|----------------|--------|------------|------------|--------------| | 中证REITs(收盘)指数 | 基金指数 | 767.7 | -1.59% | -1.39% | - | | 中证REITs全收益指数 | 基金指数 | 1011.1 | -1.32% | 0.12% | - | | 房地产(申万)指数 | 股票指数 | 2173.9 | 3.85% | -1.06% | - | | 恒生地产建筑业 | 股票指数 | 1814.0 | 1.08% | 11.96% | - | | 高速公路(申万)指数 | 股票指数 | 3196.3 | 0.28% | -3.07% | - | ## 增持（维持）  ## 作者 - **金晶**，分析师，执业证书编号：S0680522030001，邮箱：jinjing3@gszq.com - **周卓君**，分析师，执业证书编号：S0680523070006，邮箱：zhouzhuojun@gszq.com ## 相关研究 1. 《房地产开发：C-REITs周报一东方红隧道REIT上市首日收涨10%，四只商业不动产REITs获批》2026-04-26 2. 《房地产开发：2026W16：本周新、二手房成交量同比提升，上海三批次土拍一热两冷》2026-04-26 3. 《房地产开发：2026W15：本周新房、二手房成交量改善，3月房价指数仍呈下行趋势》2026-04-19