20210201-兴业证券-港股地产周报_1月百强销售大幅增长；多地调控升级_18页

港股地产周报（2021.1.25-2021.1.29）总结

核心内容

1. 行情概述

• 本周（2021.1.25-2021.1.29）恒生地产指数下跌3.90%，恒生指数下跌3.95%，恒生国企指数下跌4.01%。
• 沪深300地产指数下跌5.87%。
• 美股市场整体下跌，道琼斯指数、纳斯达克指数和标普500指数分别下跌3.27%、3.49%和3.31%。
• 龙湖集团、SOHO中国、越秀地产为本周涨幅前三的个股。

2. 投资策略

• 房贷利率下调：2021年1月，全国首套房平均房贷利率为5.22%，同比下降5.26%，环比下降0.19%；二套房房贷利率为5.53%，同比下降4.81%，环比略降1bps。
• 政策调控：多地加强房地产调控，如深圳加强购房者资格检查，上海堵死假离婚购房，合肥、成都打击哄抬房价行为，杭州限售政策收紧。
• 销售增长：百强房企1月单月销售操盘金额达8705亿元，同比增长71%。2020年全年销售金额同比增长29%。
• 融资改善：房企积极发债，融资成本下降。如新城发展发行5年期4.04亿美元4.5%优先票据，中骏集团发行5年期3.5亿美元6%优先票据。
• 头部房企优势明显：板块估值为2019A/2020E为5.1/4.5倍PE，估值吸引力强。推荐旭辉控股、华润置地、龙湖集团、宝龙地产、建发国际等。

3. 关键数据

• 2020年全年商品房销售金额为173612亿元，同比增长8.7%；销售面积为176086万平米，同比增长2.6%。
• 房地产开发投资完成额为141443亿元，同比增长7.0%。
• 房屋新开工面积为224433万平米，同比下降1.2%。
• 房地产竣工面积为91218万平米，同比下降4.9%。
• 土地市场降温，12月土地成交数量为1527宗，溢价率为9.89%，同比下降25.1%。

主要观点

• 房地产市场在2020年低基数基础上，1月销售表现强劲，百强房企销售增长显著。
• 多地政策调控升级，进一步规范房地产市场秩序，抑制房价炒作。
• 房企融资环境改善，通过低息发债进行债务置换，融资成本下降。
• 头部房企在规模、现金流、盈利能力等方面优势显著，行业集中度持续提升。
• 香港市场中，融创中国、绿城中国、中海宏洋为港股通持股前三的公司。

关键信息

• 融资动态：多家房企发行优先票据，如新城发展、中骏集团、碧桂园等，融资成本下降。
• 回购动态：中国海外发展、中国金茂等公司进行股份回购，以稳定股价。
• 购股权：禹洲集团授出6958.5万股购股权，部分授予执行董事。
• 盈利预警：中国金茂预计2020年所有者应占溢利下降40%-50%，但不计减值因素，收入增长。
• 销售数据：主要上市公司12月销售金额平均同比增长45.6%，销售面积平均增长41.4%；全年销售目标平均完成度为106%。

风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 行业限制政策加严
• 流动性收紧
• 商品房销售不及预期
• 人民币贬值

图表概览

• 图1-8：展示了多家房企的PE-Band情况，反映其估值水平。
• 图9-12：显示了首套房和二套房平均房贷利率的变动趋势。
• 图13-18：展示了商品房销售金额、面积、开发投资、新开工、竣工面积等数据的累计同比变化。
• 图21-24：反映了土地成交数量、溢价率、规划GFA及成交总价的变化情况。
• 表1-7：汇总了主要指数表现、房企发债情况、行业估值、销售数据及港股通变动等关键信息。

公司公告概要

• 融资/发债：包括新力控股、富力地产、中梁控股、新城发展、佳兆业集团、越秀地产、宝龙地产、美的置业、中国海外发展等。
• 回购：中国海外发展、中国金茂进行股份回购。
• 购股权：禹洲集团授出购股权。
• 盈利预警：中国金茂、首创置业等公司发布盈利预警，反映经营压力。

行业动态

• 政策调控：多地出台政策打击哄抬房价、虚假交易等行为。
• 市场数据：房地产市场整体回暖，但土地市场降温，流拍率上升。
• 利率调整：广州四大行上调房贷利率，首套房利率为LPR+55bp，二套房利率为LPR+75bp。
• 金融数据：2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%。

总结

本周港股地产板块整体表现不佳，但房企销售和融资方面表现积极。政策调控持续加强，抑制房价炒作，同时支持房企通过低息发债降低融资成本。头部房企在规模、现金流和盈利能力方面具有显著优势，行业集中度进一步提升。投资者可关注财务状况良好的大中型内房股及债券。风险提示包括宏观经济、政策调控、流动性及人民币贬值等因素。