20180709-申万宏源研究_香港_-房地产行业_开发商上半年销售超预期_调控升级令前景承压_10页_875kb

报告摘要

详细总结

核心内容

本报告分析了2018年上半年中国房地产行业及港股上市开发商的表现，并对下半年的销售前景和政策动向进行了预测。整体来看，中资地产股在2018年7月初持续承压，尽管上半年销售数据表现较好，但市场担忧政策收紧和宏观经济疲软，导致投资者情绪脆弱。

主要观点

上半年销售表现：
- 20家核心上市开发商上半年合约销售额平均同比增长36%，显著高于行业平均水平（新房销量同比增长2.3%，销售额同比增长12.8%）。
- 行业集中度继续提升，但开发商之间的销售增速存在明显分化，8家开发商上半年销售增速低于36%的平均值，其中包括行业龙头如万科、恒大、龙湖和中国海外发展。
- 主要原因包括：项目推售集中在下半年、执行限价政策时寻求利润率与现金流的平衡、个别城市销售承压（如海南对雅居乐的影响）。
下半年销售预测：
- 下半年合约销售额的平均同比增长可能放缓至18%。
- 禹洲地产、龙湖地产、中国海外发展和远洋集团预计将在下半年实现强劲销售增长。
- 富力地产和合景泰富等在过去两年积极拿地的开发商也将抓紧时机推售。
- 中国金茂可能在8月中报期间上调全年销售目标。
政策动向：
- 房地产行业面临调控升级，特别是棚改货币化安置比例收紧对市场造成压力。
- 房产税试点的进一步扩容被视为可能的政策方向，以抑制购房者的乐观情绪。
- 在宽松的货币环境下，房产税试点的扩展将有助于对冲房价上涨预期。
市场估值与建议：
- 截至2018年7月初，港股开发商估值回到五年均值，约40%折价于净资产值。
- 18年PE和PB分别为6倍和0.9倍。
- 由于缺乏明显催化剂，市场进入观察基本面变化的窗口期。
- 本报告维持对地产板块的**Underweight（低配）**评级，建议投资者逐步吸纳蓝筹股如华润置地和龙湖地产。

关键信息

市场表现：
- 房地产板块在6月末急跌后，7月初仍承压。
- 人民币贬值放缓及亮眼的6月销售数据未能显著提振市场。
- 多家公司披露回购或大股东增持，以及公司债额度获批，显示市场仍存在部分正面信号。
政策影响：
- 棚改货币化安置收紧是近期市场担忧的主要因素之一。
- 房地产税试点可能在下半年进一步扩容，以应对房价上涨预期。
- 中国宏观经济在贸易战背景下可能面临趋势性走弱，影响房地产市场。
估值与投资建议：
- 当前估值水平为五年均值，折价明显。
- 未见明显支撑板块反弹的催化剂。
- 建议投资者逐步配置蓝筹股，如华润置地和龙湖地产。

附录信息

具体城市调控措施（2016年10月起）：
- 包括上海、深圳、杭州、北京、天津、郑州、成都、武汉、苏州、南京、西安、福州等城市。
- 调控措施涵盖首付比例上调、购房限制加强、非本地居民购房条件限制等。
房产税试点详情：
- 上海和重庆为当前试点城市。
- 税率和免税面积因房产类型、价格和居民身份而异。
- 税率范围从0.40%到1.20%，免税面积从60平方米到180平方米不等。