20230414-兴证国际证券-保利置业集团-00119.HK-土储结构优化_行业占位提升_4页_724kb

保利置业集团研究总结

股票代码： 00119HK
研究日期：2023年4月14日
投资评级： 无评级
摘要（Summary）
⚫ 截至2022年，保利置业营业收入同比增长357%，毛利润增长80%，但利润大幅下滑主要来自汇兑损失和存货减值。毛利率同比下降7个百分点，核心净利率下降24个百分点。公司每股派息48港仙，派息率约20%。

⚫ 2022年合约销售额同比下滑11%，但对比内房企销售额普遍降幅超四成，保利位列第40，土储结构优化，权益土储占比提升至71%，聚焦高能级城市，强化项目周转效率。

⚫ 公司债务结构优化，融资成本下降0.26个百分点，现金短债比17、净负债率1159%，三连降管理费率表明公司运营效率抬升。

⚫ PB估值0.2倍、股息率6.3%，具备股息投资价值，但行业政策不及预期、销售不及预期、人民币贬值等因素构成风险。

核心分析点

1. 业绩波动：

• 收入增长快，但利润受汇兑损失与减值拖累，核心净利润同比下降173%。
• 销售额同比下滑，但抗跌性优于行业房企，尤其在核心城市渠道拓展效果显现。

2. 土储策略：

• 权益土储占总土储比达71%，立足长三角/大湾区，一线占比提升推动风险优化。

3. 债务优化与估值：

• 通过直接融资优化债务结构，融资成本再度下降，现金覆盖率尚可。

4. 危机提示：

• 行业调控政策不及预期可能制约估值回升；销售恢复速度及汇率风险将进一步影响业绩表现。