20210815-中泰证券-房地产行业周观点_多城延迟集中供地__上海强调城市更新_11页_1mb

房地产行业周观点总结

核心内容

本周房地产行业周观点指出，多地房地产政策持续调整，土地市场供应和成交情况出现分化，部分城市延迟集中供地，而城市更新成为政策重点。同时，多家重点房企的财务数据及估值信息被列出，投资建议偏向于综合实力强、现金流充足及城市更新布局较早的企业。

主要观点

• 多城延迟集中供地：多个城市调整了第二轮集中供地出让计划的时间，例如上海市将原定于8月第二周发布的第二批住宅用地集中出让推迟至9月。这表明政策制定者正在密切关注市场反应，以确保土地价格稳定。
• 城市更新成为重点：上海市发布“十四五”住房发展规划，强调城市更新业务，计划近5000万平方米旧住房更新改造，这将为相关企业带来新的发展机遇。
• 投资建议：分析师推荐A股成长性房企新城控股、行业龙头万科A、融创中国，以及港股旧改公司佳兆业。同时，关注浦东政策利好下的园区开发公司浦东金桥。

关键信息

行业基本状况

• 上市公司总数：128家
• 总市值：16393.29亿元
• 自由流通市值：8032.71亿元

销售回顾（8.07-8.13）

• 重点监测33城合计成交面积：400.3万平方米

• 环比上周下降：6.2%

• 2021年累计成交面积：16335.9万平方米

• 累计同比增长：36.0%

• 一线城市：

  • 成交面积：83.9万平方米
  • 环比增长：12.2%
  • 累计成交：2703.8万平方米
  • 累计同比增长：53.1%

• 二线城市：

  • 成交面积：185.1万平方米
  • 环比下降：7.2%
  • 累计成交：7708.2万平方米
  • 累计同比增长：37.9%

• 三线城市：

  • 成交面积：131.3万平方米
  • 环比下降：13.9%
  • 累计成交：5923.9万平方米
  • 累计同比增长：27.3%

土地供应（8.02-8.08）

• 百城土地宅地供应规划建筑面积：549万平方米

• 2021年累计供应面积：38350万平方米

• 累计同比下降：17.5%

• 供求比：1.19

• 一线城市：

  • 无新增土地供应

• 二线城市：

  • 供应面积：136万平方米
  • 累计供应面积：19099万平方米
  • 累计同比下降：8.6%
  • 供求比：1.27

• 三四线城市：

  • 供应面积：413万平方米
  • 累计供应面积：16767万平方米
  • 累计同比下降：25.2%
  • 供求比：1.15

土地成交（8.02-8.08）

• 百城土地住宅用地成交面积：465万平方米

• 2021年累计成交面积：32101万平方米

• 累计同比下降：21.2%

• 一线城市：

  • 无土地成交

• 二线城市：

  • 成交面积：128万平方米
  • 累计成交面积：14989万平方米
  • 累计同比下降：19.9%

• 三四线城市：

  • 成交面积：337万平方米
  • 累计成交面积：14595万平方米
  • 累计同比下降：24.0%

土地价格与溢价率

• 百城土地成交楼面价：7136元/平方米

  • 环比增长：22.2%
  • 同比增长：20.0%
  • 整体溢价率：3.8%

• 2021年平均楼面价：6954元/平方米

  • 同比增长：19.7%
  • 溢价率：15.9%

• 二线城市楼面价：2769元/平方米

  • 环比下降：42.3%
  • 同比下降：48.3%
  • 溢价率：0.1%

• 2021年二线城市平均楼面价：6967元/平方米

  • 同比增长：9.7%
  • 溢价率：15.7%

• 三四线城市楼面价：8800元/平方米

  • 环比增长：46.5%
  • 同比增长：116.5%
  • 溢价率：4.3%

• 2021年三四线城市平均楼面价：5328元/平方米

  • 同比增长：33.8%
  • 溢价率：21.0%

风险提示

• 融资环境超预期收紧
• 调控政策超预期收紧

投资评级说明

• 股票评级：

  • 买入：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上
  • 增持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间
  • 持有：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上

• 行业评级：

  • 增持：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上
  • 中性：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上

重点公司基本状况

总结

整体来看，房地产行业在政策调控和市场调整的背景下，土地供应和成交情况呈现分化趋势。一线城市土地供应趋稳，而二线城市和三四线城市则面临不同的市场挑战。城市更新成为政策重点，有助于改善住房条件并推动行业发展。分析师推荐综合实力强、现金流充足及布局城市更新业务的房企，如新城控股、万科A、融创中国和浦东金桥，同时提醒投资者关注融资和调控政策的潜在风险。